서평) 앞으로 10년 대한민국 부동산_미래 인사이트를 얻을 수 있는 책

대한민국 최고의 부동산 고수 중 한 분인 조던님의 책입니다.

이미 10여 년 전부터 부동산 투자 서적을 출간하실 만큼 상당한 내공의 전문가이십니다. 최근에는 부동산뿐 아니라 세계경제와 국제정치, 주식 이야기도 많이 하십니다. 미래를 내다보는 안목이 탁월하신 조던님이 생각하는 "앞으로 10년 대한민국 부동산"의 미래에 대한 책입니다. 몇 가지 내용 정리합니다.

 

■ 차례

PART1. 앞으로 10년 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?

PART2. 최악의 시나리오와 최상의 시나리오

PART3. 대한민국 부동산 투자의 미래

1. 우리나라 노인의 최저생계비는 150만 원이다.

조금 더 보태서 200만 원을 쓴다고 하면 25년 동안 얼마를 벌어야 할까? 대학 졸업 후 취업해서 25년 벌어서 50년, 2배의 기간을 써야 하니 매월 400만 원씩 저축을 해야 한다. 50세 이후에 400만 원씩 쓰면서 살아야 한다면 5가지 방법이 있다.

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① 매월 400만 원씩 저축한다

② 죽을 때까지 근로소득으로 번다

③ 물가 싼 해외에서 노후를 보낸다

④ 50대에 매월 400만 원씩 생활비가 나오는 구조를 만든다 (부동산 임대소득, 주식 배당소득, 연금소득, 채권 이자 소득, 은행 이자소득 등)

⑤ 매월 10만 원씩 투자해서 50세 은퇴 시 40배, 100배 오를 곳에 투자한다

→ 5번이 가장 현실적인 방법이 아닐까 한다. 많게는 100배까지 올라주는 투자종목이 무엇일까? 바로 토지와 주식이다. 그래서 토지 투자와 주식투자는 기본으로 해야 한다. 지난 50년간 밭이 971배, 대지가 2309배 올랐다. 1991년 한국통신(KT)의 주가가 1만 원이 안 되었으니 10년 만에 595배가 올랐다.

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2. 재건축, 재개발, 리모델링 가능한 곳과 불가능한 곳

우리가 가지고 있는 주택과 상가는 영원하지 않다. 그리고 앞으로 20년 정도의 기한이 남아있다. 그 기한이 다가오기 전에 팔거나 아니면 재건축이 가능한 서울의 요지로 갈아타야 한다. 일부에게만 가능한 시나리오다. 따라서 주택과 상가는 지금 이 시점에서 우리가 계속해서 사야 하는가에 대한 근본적인 물음에 답을 하고 작전을 짜고 매입해야 한다. 그런 면에서 서울은 매력적이다. 역세권이나 강남을 비롯한 곳은 더욱더 매력적이다. 차별화되면서 빨대효과를 보일 것이기 때문이다.

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3. 이익은 미래의 가치까지 포함된 것이다.

현재의 가격에는 사용 가치뿐 아니라 미래가치도 포함된 것이다. 이것은 부동산이나 주식에 해당하는 경우다. 만약 소비재라면 미래가치가 들어갈 리 없다. 소비재는 Home, 투자재는 House가 되는 것이다. 우리나라 부동산은 서울의 일부 지역을 빼고는 Home이 되어가고 있다. 왜냐하면 미래가치가 없기 때문이다. 그런데 사람들은 미래가치가 있다고 믿기 때문에 House라고 우기지만 House의 의미는 일부 지역을 빼고는 소비재가 된다.

주식은 대부분이 가격보다는 가치가 더 중요한 요소다. 배당을 주지 않는 주식은 미래가치가 있다는 뜻인데 사용가치는 배당이다. 배당을 주지 않는 주식은 미래가치가 있다는 뜻인데 미래가치도 없으면서 배당도 주지 않는다면 그것은 작전주이고 부실주에 불과하다. 그래서 주식은 현재 돈을 벌고 있는가가 중요하지 않다. 돈을 벌지 않더라도 미래에 이 기업이 어떤 일을 할 수 있는가가 더 중요하다. 그게 아니라면 현재 엄청난 배당을 줘야 한다.

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소비재를 확인할 수 있는 방법이 있다.

남들에게 내 것을 살 것이냐고 물어봐서 사지 않는다고 하면 소비재이다. 투자를 해야 하는 주식과 부동산에는 모두 미래가치가 담겨 있다. 미래가치가 있는 것이 투자재이다. 투자재는 미래가치가 나타날 때까지 가격이 오른다. 그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.

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4. 일본의 경우처럼 신도시의 몰락은 오는가?

도쿄권 노선 거리별 역 주변 주택지 평균 공시지가 변화율을 보면 몇 가지 사실을 알 수 있다. 역 주변만 올랐고 나머지 지역은 하락을 면치 못했다. 앞으로 우리나라도 최악의 시나리오로 간다면 서울의 역 주변 이외 지역은 힘들다고 봐야 한다. 서울의 면적은 605㎢으로 도쿄도 면적 2188㎢의 1/3 정도에 불과하다. 서울 인구는 1000만 명, 도쿄도 인구는 약 1362만 명으로 인구도 적다. 그러니 도쿄가 망했는데도 불구하고 도쿄의 역세권은 오히려 올랐으니 서울의 역세권은 앞으로도 떨어지는 것이 아니라 오히려 오를 것으로 예상할 수 있다.

멀수록 하락폭이 크다

도쿄에서 불과 30km 떨어진 다마신도시의 인구구조가 몰락의 길로 들어선 원인을 정리하면 아래와 같다.

① 수요 감소로 인한 인구감소

② 공급 증가로 인한 도쿄 도심의 재개발

③ 가장 큰 이유인 베드타운

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우리나라의 2기 신도시는 일본 다마신도시와 비슷하다. 2007년도 부동산 급등기에 2기 신도시가 급하게 발표되었는데 일본의 다마신도시와 탄생 배경이 동일하다. 현재 2기 신도시는 분양이 저조하거나 착공하지 않았다면 규모가 축소될 것이며 훗날 인구 감소와 더불어 몰락의 길을 걷게 될 것이라 예상한다. 1기 신도시도 현재 3기 신도시의 서울 근접성을 따라가지 못하고 아파트마저 노후화되어 안심할 입장이 아니다.

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5. 남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다

통일 후 북한 주민의 이탈과 일자리가 풍부한 서울과 수도권으로의 쏠림 현상은 매우 심해질 것이다. 서울과 수도권의 부동산은 더욱 부족해질 것이므로 전망되며 전월세의 상승으로까지 이어질 가능성이 크다. 통일이 되면 수도권의 부동산은 폭등할 것이다. 최악의 시나리오에서도 최상의 시나리오에서도 오르는 곳은 서울의 역세권이며 그래서 가장 안전한 곳이다.

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6. 최악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?

일본의 부동산처럼 한국의 부동산도 몰락한다고 가정할 경우 몰락한 일본의 부동산 중에서도 유일하게 오른 곳은 도쿄다. 최악과 최상의 시나리오에 모두 해당하는 교집합은 어딘가? 불황에도 버틸 부동산 투자는 서울의 역세권이다. 이왕이면 ○호선 역세권 라인이 가장 좋다.

오타?? 악 앞에 "최"가 빠졌습니다. "공장을 짓는다고 하자."에 마침표가 필요 없는 듯 합니다

7. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자

나는 경쟁을 싫어한다. 그래서 미래에 대한 통찰을 즐긴다. 나는 현실주의자가 아니다. 몽상가에 가깝다. 몽상가는 미래를 꿈꾼다. 미래를 꿈꾸는 몽상가는 현재에 투자하지 않는다. 미래를 보고 투자한다. 미래를 보고 하는 투자는 현실과 충돌하지 않는다. 그래서 현실주의자들과 투자가 겹치지 않는다. 그러니 경쟁하지 않는다. 경매도 현실주의자들과의 싸움이며 레드오션이다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가?

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서울 내에서도 재개발이 될 만한 부동산을 찾아 투자해야 한다. 아직은 재개발의 "재"자도 안 나오는 부동산이어야 한다. 그러면서 분양가가 높은 지역이어야 한다. 그래야 나중에 추가 부담금이 안 생기며 건설업자들도 이런 곳에서는 아파트를 더 짓고 싶어 한다. 이유는 사람들이 선호하는 지역이기 때문이다.

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8. 서울 빌라와 역세권 투자법

서울 빌라 투자의 핵심은 재개발이다. 오래된 도심을 리모델링하는 것은 어쩔 수 없는 대세다. 눈여겨봐야 할 대목은 언젠가는 다시 재개발이 되는 것이고 "얼마나 실투자금이 작은가와 어느 지역을 사는가?"이다. 내 돈을 들이지 않고 사려면 지분이 작고 매매가가 작은 원룸을 사야 한다. 언제 오를지 모르기 때문이며 매매할 때 유리하기 때문이다. 실투자금이 적기 때문에 팔기 쉽고 유사시에 빠져나오기도 쉽다. 지역은 소위 한강 주변이어야 한다. 이 지역은 재개발 광풍이 불었을 무렵 가장 비싸게 팔렸던 곳들이다.

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앞으로는 학군 수요가 좋은 대단지보다는 역세권이 더 유망하다. 나홀로 아파트, 오피스텔, 주상복합 아파트를 포함해서 말이다. 지금까지 주목받았던 주거용 부동산은 학군이 좋은 대단지 부동산이었다. 그러나 앞으로 1,2인 가구로 재편이 되고 청년실업이 심해지면서 수익률이 좋은 월세 부동산이 더 필요해지는 상황이다. 반면 기존 부동산은 학생 수의 감소로 그 장점이 줄어들게 된다.

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평소 조던님의 주장하시고 설명하셨던 모든 내용이 책 속에 다 들어있습니다.

많은 부동산 투자 고수분들 중에 제가 조던님을 좋아하는 이유는 "현재보다는 미래에 집중하는 인사이트"에 있습니다. 한 주제의 신문을 읽고, 하나의 현상을 보고 수십 가지 이상을 생각하고 상상하는 그분의 통찰력에 놀랐었습니다. 왜 아파트는 썩는 것이고 썩지 않는 부동산은 무엇인지 이유도 알 수 있었습니다.

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그동안 조던님 책과 칼럼을 꾸준히 읽었던 분들이라면 어렵지 않게 책 내용을 이해할 수 있습니다. 개인적으로는 작년 부동산 강의를 들었던 내용도 상당히 많았으나 책에서는 조금 두리뭉실하게 말씀하셨다는 것 하나 정도의 차이를 볼 수 있습니다. 강의장에서 만났을 때는 굉장히 직설적인 표현을 많이 사용하십니다. 책에서는 그렇게 표현하기가 어렵겠지요.^^

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1기 신도시의 미래?

지방의 미래?

최상의 시나리오와 최악의 시나리오에서 살아남을 수 있는 부동산?

월세용 주택으로 노후준비가 될 것인가?

인구 고령화, 저출산에 따른 한국 사회의 미래?

부동산 투자만을 이야기하는 책은 아닙니다.

굉장한 투자 노하우를 알려주는 책도 더더욱 아닙니다. 그보다 더 중요한 "부동산 투자의 본질과 앞으로 펼쳐질 미래"에 대한 이야기가 많습니다. 내가 현재 보유중인 주택이 소비재인지 투자재인지 구분하고 시간이 갈수록 자산 가치가 없어지는 주택이 아닌 미래가치가 있는 상품에 투자하기 위한 인사이트를 알려주는 책입니다. 또한 현재의 삶과 미래, 역사와 정치, 경제, 해외주식 등 다양한 분야의 이야기들도 많습니다.

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한편으론 서울 역세권을 너무 강조하셔서 해당지역에 아직 부동산이 없는 분들이 읽기엔 불편함이 있을 수 있습니다. 비싼게 좋은 것인데, 비싸서 쉽게 사기 어렵습니다. 그러니 현재보다 미래에 비싸질 주택을 사는 방법을 선택해야겠습니다. 책 속에 힌트가 있습니다.

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부동산 인사이트를 얻고자 하는 분들께 추천합니다.