서평) 지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다_부동산 상담이 필요한 분들에게

저자는 자산운용회사에서 12년간 부동산 펀드매니저로 일하셨던 분입니다.

현재는 회사를 그만두고 부동산 투자 전문 회사를 설립했다고 합니다. 수천 명의 사람들을 상담한 결과물이 책 속에 녹아있습니다. 저에게 도움 되었던 몇 가지 내용 정리합니다.

 

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■ 차례

① 부동산 투자 왜 해야 하나요?

② 부동산 투자, 무엇부터 알아야 할까요?

③ 아파트는 너무 비싼데 오피스텔, 빌라 투자는 어떨까요?

④ 아파트 투자로 실거주와 수익을 모두 잡을 수 있다고요?

⑤ 부동산 투자자가 되기 전에 반드시 알아야 할 것들

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1. 집은 어디에 사야 하나요?

이 질문에 대한 답으로 저의 부동산 투자 기준을 이야기하면 서울, 그중에서도 강남 3구, 광진구, 성동구, 동작구, 강동구 등 평단가가 높은 지역 위주로 투자합니다. 한정된 공급에 비해 잠재 수요가 어마어마하기 때문입니다. 연봉 1억 원 이상의 고소득 직장인 수는 약 77만 명, 이 중 월 급여가 2000만 원이 넘는 직장인 수는 6만 7천 명입니다. 고액 자산가들은 주로 강남구나 서초구 소재의 부동산을 취득합니다. 부동산을 추가로 취득한다면 이 또한 같은 지역의 부동산을 취득할 가능성이 높습니다.

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자산가들은 부동산 투자를 할 때 상대적으로 가격이 낮은 주택이나 아파트가 아닌 빌딩 등에 투자합니다. 수익률도 중요하지만 절대적인 수익 자체가 더 중요하기 때문입니다. 돈이 있는 사람이든 없는 사람이든 강남에 투자하고 싶어 합니다. 이런 다양한 이유로 저는 수요가 많고 수익률보다 절대적인 수익 금액이 가장 클 것으로 예상되는 위 지역에 투자를 집중합니다. 그리고 최소 3개월에 한 번은 방문할 수 있는 지역에만 투자합니다. 아무래도 익숙한 지역에 투자하는 것이 쉽고 실패할 가능성이 낮기 때문에 투자도 이런 지역 위주로 하는 것입니다.

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2. 적절한 월세 수익률이 따로 있나요?

현재 시장 금리를 감안할 때 서울 기준으로 수익률이 4.5% 이하면 아예 매물을 볼 가치도 없다고 이야기합니다. 예를 들어 월 임대료 80만 원, 매매가 2억, 보증금 1000만 원일 때 수익률은 5.05% 입니다.(80만원 * 12개월/[2억원-1000만원])

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세상은 넓고 매물은 많습니다.

모든 매물을 보러 다닐 시간은 없습니다. 시간이라는 재화는 모든 사람에게 한정적입니다. 따라서 단순하게 계산한 수익률이 너무 낮으면 볼 필요가 없는 것입니다. 첫 관문인 단순 수익률이 적정하다고 판단되면 그다음 두 번째 관문인 임대료를 얼마나 올릴 수 있을지 판단합니다. 수익형 부동산은 금리 상승에 따라 가격이 하락합니다. 주변에 경쟁 오피스텔이 공급되면 가격 하락 폭은 더 커질 것입니다. 매각 차손을 막으려면 임대료를 올려야 합니다. 잘못하면 5%의 임대료를 얻다가 매각 시점에 큰 매각 차손을 맛볼 수 있습니다. 임대료 인상에 자신이 없으면 매수는 포기하는 게 낫습니다.

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3. 빌라에 투자하기 전 미리 알아야 할 내용은?

빌라 투자를 할 때는 가장 먼저 평면 구조가 얼마나 편리하게 구성돼 있는지 살펴봐야 합니다. 빌라는 일반적으로 동 사이 간격이 좁습니다. 따라서 반드시 채광 상태를 잘 살펴봐야 합니다. 간단하게 채광이 좋은지 예측할 수 있는 식이 있는데 다음과 같습니다. (동 사이 간격 a는 포털의 지도 서비스에서 제공하는 거리재기 기능으로 확인할 수 있고, b는 앞 동의 총 층수에서 매물의 층수는 뺀 후 3m를 곱하면 계산할 수 있습니다.)

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4. 아파트를 살 자금이 부족한데 일단 전세를 끼고 사둬도 되나요?

현재 살고 있는 집의 전세 만기가 1년 정도 남은 무주택자라면 1년 뒤 전세가 만기되는 시점에 집을 구매할 계획을 세우는 경우 많습니다. 이럴 때 미리 조금만 시간과 노력을 들이면 집을 싸게 구입할 수 있습니다. 내 집 마련 계획이 있다면 아래의 방법을 참고해도 좋습니다. 만기가 1년 남은 시점에 매물이 나오는 경우 시세가 조금 낮습니다. 주거용 부동산의 가격을 최대한 많이 받으려면 투자자와 실거주자 그리고 실거주하려는 투자자 모두 살 수 있어야 합니다.

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5. 자녀도 없는데 굳이 학군을 따질 필요가 있을까요?

학군이 안 좋은 아파트는 반쪽짜리 아파트라고 생각합니다. 거주할 수 있는 대상이 반밖에 되지 않기 때문입니다. 전 연령에서 학군과 관계가 없는 가구는 1인 가구, 신혼부부, 노부부일 것입니다. 신혼부부가 아이를 낳아 아이들이 취학 연령이 되거나 노부부가 자녀에게 아파트를 증여하면 학군과의 관계가 생길 가능성이 높아집니다. 투자든 실거주든 나중에 팔 때를 생각해야 합니다. 매수할 수 있는 사람들의 숫자가 줄어들수록 수요와 공급의 법칙에 따라 가격은 떨어집니다.

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실거주 목적으로 아파트를 구입하더라도 당연히 앞으로 가격이 상승할 가능성이 높은 아파트를 선택해야 합니다. 그래야 주거와 투자라는 두 마리의 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문입니다. 아파트를 살 때는 자신의 가족계획이나 자녀의 나이와 상관없이 학군을 고려해야 합니다. 중요한 것은 현재의 내 상황이 아니라 앞으로 내가 소유하고 있는 아파트를 매수할 잠재 매수자의 필요이기 때문입니다.

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6. 좋은 투자 수익률의 기준이 있나요?

보통 집값이 오르면 얼마나 올랐다고 생각하지 이를 수익률로 생각하는 경우는 드문 것 같습니다. 그런데 기본적으로 투자할 때에는 수익률을 따져보는 것이 중요합니다. 순자산과 몇 년 후의 목표 순자산은 72법칙 등을 활용하면 목표 순자산을 위해 필요한 수익률이 나옵니다. 현재 순자산이 3억 원인 사람이 10년 후 순자산 목표가 9억 원이라면, 매년 12%에 가까운 수익을 꾸준히 내야 할 것입니다. 순자산이 10억 원인 사람의 10년 후 순자산 목표가 20억 원이라면 매년 7%가 조금 넘는 수익을 꾸준히 내야 할 것입니다. 저자는 재무 상황과 나이를 종합적으로 고려할 때 연 12~15%의 수익률을 적정 수익률로 판단하고 투자하고 있습니다.

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7. 상가 투자는 어떤가요?

상가 투자는 부동산 투자의 꽃이라고 할 만큼 멋진 투자입니다. 하지만 어려운 투자이기도 합니다. 상가 투자는 주택 투자 대비 난이도가 높습니다. 환금성이 아파트와 비교하여 현저히 떨어진다는 의미입니다. 위치가 안 좋은 상가는 영원히 공실일 수도 있습니다. 예상치 못했던 공실과 이에 따른 대출이자 비용과 관리비 부담은 큰 손실로 돌아올 수 있습니다. 따라서 상가에 투자할 때는 입지가 좋은 곳의 상가만 매입해야 합니다.

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따져봐야 할 내용은 다음과 같습니다.

① 사람들 눈에 얼마나 잘 띄는가?

② 진입 동선은 얼마나 편한가?

③ 전면이 얼마나 넓은가?

④ 간판은 어디에 설치할 수 있는가?

⑤ 천장고는 얼마나 높은가?

⑥ 내부에 기둥이 얼마나 적은가?

⑦ 주차하기는 편리한가?

⑧ 화장실 등의 관리 상태는 좋은가?

⑨ 인근 공실은 얼마나 되는가?

⑩ 관리비는 얼마나 저렴한가?

⑪ 임차인의 매출과 인근 경쟁사의 상황은 어떠한가?

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상가 투자를 고려한다면 충분히 공부한 후에 시작해야 합니다. 다음과 같은 상가는 가급적이면 투자하지 말길 바랍니다.

① 인근 배후 수요 대비 상가 공급면적이 큰 상가

② 주변에 공실 상가가 많은 상가

③ 가시성이 떨어지는 상가

④ 엘리베이터가 없는 고층 상가

⑤ 후면 또는 지하상가

⑥ 임차인이 현행법을 위반하여 영업 중인 상가

⑦ 권리금이 적거나 없는 상가

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부록의 용어 설명

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월급만으로는 절대 부자가 될 수 없습니다.

저도 공감합니다. 그렇기에 저자는 부동산 투자로 부자가 되는 막차에 올라타라고 조언하고 있습니다. 책에는 아파트와 오피스텔, 상가 투자까지 부동산 투자를 하기 전에 반드시 알아야 하는 많은 내용들이 적혀 있습니다. 개인적으로는 상가 투자 부문의 내용이 도움되었습니다. 제가 이미 알고 있던 내용도 많았고 현재 투자 검토중인 상가와도 관련되어 있었기 때문입니다. 다행히 제가 고른 곳이 좋은 상가 조건에서 하나만 빼고 다 맞네요.^^

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저자가 부동산 펀드매니저로 근무하면서 상담했던 많은 사례들을 설명한 책으로서 상담받듯 쉽게 읽을 수 있는 책입니다. 많이 어려운 내용도 없었고, 필수적으로 알아야 할 내용들이 많은 책입니다.

부동산 투자 상담이 필요한 사람들이 읽어보면 도움 되는 책입니다.