서평) 돈되는 재건축 재개발2, 투자자가 읽어야 할 책

이번에 소개해드릴 책은 너무나도 유명한 책입니다.

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재건축, 재개발에 투자를 하시는 분들은 한번씩 다 읽으셨으리라 생각됩니다. 개인적으로는 그동안 재개발 강의를 몇번 접할 기회가 있었고, 현재도 투자를 하고 있기에 비교적 쉽고 재밌게 읽을 수 있었습니다. 그럼에도 책을 읽으면서 새로운 것을 많이 배울 수 있었고, 저자만의 노하우 소개도 참 괜찮았습니다.

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이 책은, 요점을 정리하기엔 힘든 책이고 여러방면으로 알아야 할 많은 정보를 알려주고 있습니다. 개인적으로 기억하고픈 내용 위주로 정리를 합니다.

 

- 언제 진입하고 언제 빠져나올 것인가

지금까지 재개발· 재건축 사업의 과정을 훑어봤습니다. 전체 사업기간이 상당히 길다는 것을 느끼셨을 겁니다. 정비계획 수립부터 입주까지 빠르면 10년. 보통은 15년에서 20년, 길어지면 30년까지 걸리기도 합니다. 당연한 이야기지만 사업이 초기단계에 있을수록 매입가격은 저렴하지만 수익을 실현할 때까지 시간이 오래 걸리거나 사업이 무산될 리스크가 높습니다. 반대로 사업이 후반부로 갈수록 매입가격은 높아지지만 수익 실현까지의 기간은 짧아지고 사업이 무산될 리스크도 줄어들겠지요.

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어떤 지역에 정비기본계획이 수립되었다는 소식이 들리면 그 지역에 투자자가 몰리면서 갑자기 매매가가 5,000만 원씩, 1억 원씩 오르는 경우를 보게 됩니다. 저로서는 참 의아한 일입니다. 실제로 사업이 진행되기까지 앞으로 몇 년이 걸릴지 모르는데, 심지어 그 과정에서 사업이 무산될지도 모르는데 프리미엄을 주고 투자를 하는 것이니까요.

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아마도 재개발· 재건축 사업에 대해 확실한 기준이 없기 때문에 그저 분위기에 휩쓸려 투자하는 것이겠지요. 그러다가 손해를 본다면 누굴 원망할 수도 없는 일입니다. 확실한 기준을 세우기 위해서는 공부가 필요합니다. 투자 수익률을 어떻게 계산하는지, 주변 시세는 얼마나 높아질 것인지 등을 예측할 줄 알아야 합니다.

추진 요약, 핵심이죠

• 사업 초창기에는 투자금이 적게 들어가는 대신 리스크가 있습니다.

• 투자자들의 관심이 가장 높은 시기는 관리처분인가 단계이지만, 사업성을 추산할 줄 알면 먼저 진입해서 적당한 시기에 빠져나올 수 있습니다.

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- 재개발 재건축 투자에서는 계약면적이 중요하다

아래의 표는 A재건축 아파트의 입주자모집공고문 중 일부입니다. '49A, 59A, 59B' 등으로 표시된 것이 우리가 흔히 '전용49, 전용59'라고 부르는 주택 타입입니다. 주거전용면적이 각각 49.9090㎡, 59.9670㎡ 등으로 표시된 것을 볼 수 있습니다. 그 옆에 주거공용면적이 나와 있고, 이 두 가지를 합해 '소계'라고 표시된 것이 공급면적입니다. 그리고 공급면적에 기타공용면적을 합하여 '합계'로 표시된 것이 바로 계약면적입니다. 즉 이 아파트의 경우 전용면적 49㎡짜리 아파트의 계약면적은 약 112㎡이고, 전용면적 59㎡짜리 아파트의 계약면적은 약 134㎡가 되는 것입니다.

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재개발· 재건축 투자에서 계약면적이 중요한 이유는 건축원가를 계산할 때 공급면적이 아니라 계약면적을 기준으로 하기 때문입니다. 간혹 부동산 투자 관련 인터넷 카페를 보면 아래와 같은 글을 보게 됩니다.

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"00재건축 단지의 평당시공비를 500만 원이라고 가정하면, 34평형의 건축원가는 500만 원 × 34평 = 1억7,000만 원 정도라고볼 수 있습니다."

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과연 맞는 계산일까요?

당연히 틀립니다. 이렇게 계산을 하면 공급면적에 대한 건축원가만 계산한 것이 됩니다. 나중에 조합원분담금이 예상보다 훨씬 많이 나온 것을 보면서 기겁하겠지요. 실제 투자를 해보지 않은 상태에서 글을 썼다는 것이 드러납니다. 조합원분양가를 추산할 때에는 기타공용면적을 포함한 계약면적을 기준으로 건축원가를 판단해야 합니다.

계약면적으로 계산해야

위의 입주자모집공고문을 보면 전용면적 59㎡A의 계약면적, 즉 주거공용면적과 기타공용면적까지 모두 합한 면적은 약 134,3㎡입니다. 이것을 평으로 환산해 보면 약 40.7평입니다.

또한 전용면적 84㎡㎡B의 계약면적은 약 188.9㎡이고 이를 평으로 환산하면 약 57.2평입니다. 이를 토대로 건축원가를 다시 계산해보겠습니다. 평당시공비를 500만 원으로 가정했을 때의 결과입니다.

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A아파트 59A 타입의 건축원가

= (계약면적 134.3㎡ ÷ 3.3㎡) × 평당시공비 500만 원

= 약 40.7평 × 500만 원 = 약 2억350만 원

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- 재개발에서 세대당 평균대지지분 활용법

'용적률의 함정'을 피하면서 정확한 사업성을 파악하기 위해서 제가 만들어낸 개념이 '세대당평균대지지분'입니다. 1권에서 이 개념을 설명한 후로 이제 많은 투자자들이 세대당평균대지지분을 활용해서 재건축의 사업성을 평가하시는 것을 보게 됩니다. 세대당평균대지지분을 간단히 설명하면 아파트의 총대지면적을 총세대수로 나눈 값입니다.

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세대당평균대지지분 = 총대지면적 ÷ 총세대수

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총대지면적은 등기부등본에 나와 있는 대지권비율 중에서 분모에 해당하는 부분인데, 이것을 총세대수로 나누면 됩니다. 예를 들어 사업이 진행될 구역의 총 대지면적이 3만㎡이고 해당 구역의 토지등소유자수가 2,000명이라면 이 구역의 세대당평균대지지분은 15㎡인 것입니다. 이 단순한 공식이 사업성을 평가하는 중요한 단서가 됩니다.

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- 인근 지역의 시세 정리하기

재개발 구역에서 가장 많이 거래되는 것은 빌라입니다. 빌라도 아파트와 같은 공동주택이므로 비슷한 사양의 빌라가 실제 얼마에 거래되었는지를 참고하는 '거래사례 비교법'으로 평가합니다.

이때 참고가 되는 빌라는 해당 구역의 근처에 위치하면서 동시에 재개발이 이뤄지는 구역이 아니어야 합니다. 또한 평가할 구역의 사업시행인가일을 기준으로 비슷한 시기에 거래된 가격만을 참고합니다. 이렇게 하는 이유는 개발이익이 반영되지 않은 빌라 본연의 가격을 평가하기 위한 것입니다. 개발구역 내의 빌라는 이미 개발이익에 대한 기대로 시세가 올라 있을 가능성이 크기 때문이죠.

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- 인근 지역 실거래가 데이터를 찾아보자

저는 주로 국토교통부 실거래가 공개시스템 (http://t.molit.go.kr)에서 해당 구역과 인근 지역의 빌라 실거래가 데이터를 확보합니다. 앞 페이지의 그림은 대전시 서구 도마 · 변동3구역의 감정평가액을 추정해 보기 위해

국토교통부 실거래가 공개시스템을 찾아본 것입니다. 오른쪽의 빨간색 부분이 도마 · 변동3구역이고, 왼쪽의 파란색으로 표시된 부분은 비교를 위해 선정한 지역입니다. 지도 위 동그라미 안의 집 모양 아이콘을 클릭하면 매매 및 전· 월세 거래가격뿐 아니라 빌라명, 지번, 전용면적과 대지면적, 계약 시점과 층, 건축년도까지 알 수 있습니다.

하나씩 클릭해서 엑셀 프로그램으로 쭉 정리한 것이 아래의 표입니다. 표를보면 2018년 1월부터 2018년 12월까지 이 구역 인근에서 거래된 거래사례는 8개 정도입니다.

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- 공동주택공시가격 비율을 계산해 보자

표를 보면 '2018년도 공시가격'이라는 항목이 있는데 이것은 말 그대로 해당 빌라의 2018년도 공동주택공시가격을 기록해 둔 것입니다.

공동주택공시가격은 1년에 한 번씩 지자체가 재산세 부과의 객관적 근거를 만들고자 해당 부동산의 가치를 평가해서 공표하는 것입니다. 객관적 비교자료가 될 수 있을 뿐 아니라 사실상 다른 객관적 지표라 할 만한 것이 없으므로 저는 주로 공동주택공시가격을 기준으로 비교합니다. 공동주택공시가격은 부동산공시가격알리미 사이트(www.realtyprice, kr)에서 주소를 입력하여 하나씩 조회를 하시면 됩니다.

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2018년 4월부터 11월까지의 거래사례를 살펴보면 전용면적 13~14평, 대지지분 7~10평 정도 되는 빌라의 매매가가 대략 6,000만 원에서 6,500만 원사이입니다. 또한 공동주택 공시가격은 3,500만 원에서 4,200만 원 사이이므로, 두 가격의 비율은 대략 1.5배입니다.

이제 실제 매매가격과 2018년도 공동주택공시가격을 비교해 봅니다. 평균적으로 약 1.5배의 비율임을 알 수 있습니다. 그렇다면 도마· 변동3구역 내의 빌라 물건들도 대략 공동주택공시가격의 1.5배 안팎에서 감정평가액이 결정될 가능성이 큽니다. 이런 식으로 빌라의 감정평가액을 추정하면 경험상 대부분 비슷하게 들어맞습니다.

구역 외 거래사례는 많으면 많을수록 오차를 줄여줄 것입니다.

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- 건물 가격 추정해 보기

건물의 가치는 원가법을 이용해서 평가합니다. 쉽게 말해서 연식이 오래될수록 감가상각이 되었다고 보고 그만큼 가격을 적게 매기는 것이지요.

이것을 일일이 계산하기는 어렵기 때문에 저는 경험상 연식에 따라 대략 아래표와 같은 금액을 기준으로 추정을 하고 있습니다. 예를 들어 30년 된 주택의 건물 가격은 대부분 평당 90만 원 정도입니다. 여기에 연면적, 예를 들어 30평이라면 30을 곱한 약 2,700만 원 정도가 건물의 가격일 것이라고 예상합니다.

건물의 예상 평당 가격

연식이 10년 정도 차이 나면 건물 가격에서만 1,000만 원 넘는 차이가 발생합니다. 물론 대부분의 단독주택은 빌라에 비해 덩치가 크기 때문에 매매가가 상대적으로 높고, 주로 토지의 가치가 건물의 가치보다 큰 비중을 차지하기 때문에 엄청 큰 영향을 주는 것은 아닙니다. 하지만 매매가가 낮은 주택이라면 건물 가격도 꽤 큰 차이를 만들어 내므로 꼭 계산해 보시기 바랍니다.

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- 체크리스트 활용

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- 전국 주요지역 재개발 재건축 체크리스트

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- 주요 개념 정리 (한번 씩 읽어볼만한 내용들)

 

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부동산을 투자 초보자인 친구에게 소개한 책입니다.

갭투자 한번 밖에 경험하지 않은 친구인데, 재개발 책을 추천했더니 많이 어려워하더군요. 그동안 시간이 날때마다 재개발 프로세스를 설명했고, 이 책을 읽게 했습니다. 책을 읽기 시작한지 이제 한달이 되어가는데 아직도 덜 읽었다고 합니다. 본인에게는 많이 어렵다고 하는군요.^^

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실전 투자경험이 없어서일 것입니다.

그래도 어쩌나요. 투자를 하려면 알아야하는 내용들이니 이해가 될때까지 반복해서 몇번이고 읽어서 본인 것으로 만들어야 합니다. 반복해서 읽고 실전 투자를 해보면 이해가 될것 입니다. 지름길은 없습니다. 시간 투자와 개인 노력을 더해야지요.

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재건축, 재개발이 초보 투자자들이 접근하기에 결코 쉽지 않습니다. 이미 10년 전에 투자했으나 여전히 진행되지 않는 주택을 보유중인 분들도 많습니다. 어려운 종목이니까 진입장벽이 높은 것이고 먹을꺼리가 남아 있습니다. 좋게 생각해야겠죠. 다행인 것은 전국적인 부동산 훈풍으로 그동안 멈춰있던 사업장들 중에 다시 시작하는 곳이 많습니다. 물 들어왔으니 노를 저어야죠.

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책에서는 사업시행인가 단계부터 선진입하는 경우도 설명을 하는데(계산공식으로 유추), 안전하게 투자를 하려는 분들은 관리처분인가 이후로 접근하시길 추천합니다. 아니면 감정평가액이 나오고 조합원 분양신청이 될때쯤 투자하는 것도 괜찮죠. 일찍 접근할수록 가격은 착하지만 그만큼 리스크도 높습니다.

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재개발에 투자하고픈 분들에게 추천합니다.

저 역시도 한번씩 계속 읽어볼 생각입니다. 반복해서 읽고 외워야할 내용들이 많네요. 제가 서평을 비교적 자세히 적는 이유는 스스로 공부하기 위한 목적도 있습니다. 한번씩 제 포스팅을 보면서 복습을 하거든요. 그래서 개념정리 내용을 그대로 넣었답니다.