부동산 전문가 50인의 2021년 집값 전망

올해 서울 집값이 하락할 것으로 보는 전문가들이 한 명도 없습니다.

주택 입주물량 부족과 전월세 가격 상승에 매물 부족, 규제 정책만으로는 하락을 만들어내기 어렵다는 공통 의견입니다.

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■ 부동산 전문가 의견 요약

1. 전문가 50명 중 47명이 상승 전망 (94%)

2. 3명은 보합을 예상. 47명 중 3명은 10% 이상 상승을 전망

3. 서울 강남이 집값 상승률 1위, 2~4위도 서울

4. 여유자금 투자 상품은 재개발과 재건축이 공동 1위

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특히나 다주택자에겐 재재가 좋은 투자 상품입니다.

관리처분인가 이후의 멸실된 입주권이나, 상가와 토지는 취득세와 보유세(재산세, 종부세) 부담이 적습니다. 실제 가치가 3억 원 이상 되는 재개발 입주권의 공시가가 5천 이하인 상품이 많아서, 장기간 보유에도 부담이 없습니다. 재산세는 10만 원 이하죠. 요즘은 잔금 100%로 계약되는 사업장도 있어서 장기투자에 매우 좋은 투자 상품입니다. 매도의 이유가 없습니다.

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일반인들의 설문조사 결과에도 응답자의 70%가 내년에도 집값이 오를 것이란 말을 합니다.

정부가 규제를 내놓을수록 예상과 달리 주택 가격은 계속해서 올랐습니다. 조정지역을 추가할수록 비 조정지역으로의 풍선효과도 지속 발생되고 있으며, 덕분에 전국이 다 같이 상승장에 올라탔습니다. 현시점에 가장 불만인 사람은 아마도 무주택자입니다. 지방 중소도시까지도 조정지역으로 편입되자, 다시금 서울과 수도권으로 집값 확산세가 더 커질 것으로 예상되고 있습니다.

 

다만. 집값이 크게 올라 종부세가 부담되는 금액대까지 올라간다면 조금 멈출수도 있겠죠.

만약 본인이 1주택자이고 이사 생각도 없는데, 거주중인 집값이 크게 올라 매년 내야할 세금이 부담스러운 수준까지 올라간다면, 집값 상승이 반가울 수 없습니다.

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올해 집값 상승의 큰 원인은 전세 대란을 촉발한 임대차법 시행입니다. 신규 입주물량이 줄어드는데 시중에 나오는 매매, 전세매물까지 줄어드니 집값이 크게 오르고 있으며, 이것은 투자수요 외 영끌을 마다않는 실수요자도 매매시장에 참여했기 때문입니다.

과연 내년엔 얼마나 더 오를까요?

서울만 오를까요? 전국이 다 같이 오를까요?

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저는 지역이 어디든 입주물량이 부족하고, 세대수가 증가하는 지역은 내년에도 상승할 것이란 예상을 합니다. 제가 보유중인 부동산도 입주물량이 부족한 지역에 포함된 것은 매도할 필요가 없지 않을까합니다. 특히나 신축이라면 더더욱 그렇겠죠.

입주물량을 보더라도 서울이 가장 심각하긴 합니다.

 

서울 입주물량

 

매일경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 내년 연간 '서울 평균 주택가격' 상승률 전망을 조사한 결과 47명(94%)의 전문가들이 '상승'을 전망했다.

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이 중 29명(58%)은 5% 미만 상승을, 15명(30%)은 5~10% 상승을 전망했다. 현 수준에서 보합일 것이라 내다본 전문가도 3명(6%)에 불과했다. 되레 10% 초과 상승을 전망한 전문가도 3명으로 동일했다. 하락을 전망한 전문가는 단 한 명도 없었다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공급 부족에 따른 전월세 가격 상승은 매매 수요로 전환될 가능성이 높고, 이는 가격 상승을 자극할 수 있다"고 전망했다.

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수도권과 지방도 상승 전망이 더 우세하지만 수도권, 지방으로 갈수록 하락 전망이 다소 높아지는 경향성을 보였다. '서울을 제외한 수도권 집값'에 대해서는 23명(46%)이 5% 미만 상승, 17명(34%)이 5~10% 상승, 2명(4%)이 5% 이내 하락을 전망했다. '수도권을 제외한 지방의 주택가격'은 22명(44%)이 5% 미만 상승을 전망했는데 6명(12%)은 5% 미만 하락을 전망했다.