과거와 현재 가치 비교 (선호 학군 지역의 아파트, 사거리 상가)

과거 제가 임장을 갔었던 기록을 지금 시세로 다시 살펴봅니다.

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5년 전 겨울, 후배와 같이 서울과 수도권에 임장을 갔었습니다. 경기도의 학군이 좋기로 유명한 동네의 아파트 단지의 아파트 가격은 정말 많이 하락했었습니다. 2006년(제가 임장간 날짜를 기준으로 9년 전) 최고 가격을 찍고 폭포수처럼 하락을 했습니다. 15억 원이 6억으로 60%이상 떨어졌네요. 다시금 그 아파트를 살펴보니 다행히 10억까지 반등에 성공했습니다. 15억에서 6억까지 수직 하락한 아파트는 학군 좋은 동네의 50평 대형 평수입니다.

50평대

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같은 단지의 40평대는 9억 원에서 4.5억 원으로 50% 하락했었고 지금 6.5억 원으로 조금 반등에 성공했습니다. 그러나 아직 전고점 회복까진 갈 길이 멉니다.

40평대

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30평대의 아파트는 7억이 넘었는데 3억까지 하락했습니다.

제가 매수를 검토했었던 아파트는 30평대입니다. 대형 평수와 마찬가지로 50% 하락했으나 초, 중학교 학군을 생각했을 때 가장 선호도가 높을 것으로 예상했었습니다. 이 아파트는 전고점 회복에 성공했습니다. 20년이 넘은 단지임을 감안하면 대단한 상승입니다.

30평대

2015년은 큰 하락을 끝내고 조금씩 반등의 모습이 보이던 시기입니다.

평수가 클수록 크게 하락하고, 20평대는 큰 하락 없이 가격을 유지하고 있었기에, 이곳을 둘러보면서 아무리 학군이 좋아도 중소형 평형이 안정적인 투자라는 생각을 했습니다. 영원한 상승은 없습니다.

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○ 요약

1. 학군 좋은 지역도 하락장에서는 50%까지 하락했다

2. 큰 평수일수록 하락폭이 컸고, 적은 평수는 하락폭이 낮았다

3. 상승장에서 작은 평수가 먼저 전고점을 회복했다

4. 20년이 넘은 단지에서는 대형보단 중소형이 좋다

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비슷한 시기에 다른 지역에 2억 대에 머물러 있는 아파트가 있었고, 실투자금이 적은 아래 단지를 하나 매수했습니다. 그런데 아래 시세 그래프를 보다시피 꾸준히 보합의 모습을 보여주었습니다. 이렇게 가격이 횡보하는 아파트는 매우 지겹습니다.

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그러다 올해 들어 급 반등에 성공합니다.

호가는 4억 5천이 넘습니다. 상반기와 비교 시 2배 이상의 상승입니다.

꾸준한 우상향이 좋습니다.

장기간 횡보를 하다 그동안의 설움을 털어내듯 한 번에 상승하는 것도 좋은 것이나, 기다림이 힘들어 중간에 포기할 수도 있기 때문이죠. 위 아파트를 매수한 이유는 10년 이하 준신축이었고, 높은 전세가로 실투자금이 3천만 원 이하였기 때문입니다. 가성비 때문에 선택했는데 4년이 지나서 결실을 맺었습니다.

내년 봄 매도를 계획하고 있습니다.

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비슷한 시기에 상가투자도 관심사였습니다.

신도시 분양상가에 관심이 많았고, 아파트 단지 내 상가를 낙찰받기도 했습니다. 사거리 상가 1,2층을 20억 원에 매수한 한 투자자는 계획대로 임대가 나가지 않자, 커피숍을 차려서 직원을 고용해 영업을 시작했습니다.

 

지금 어떻게 되었을까요?

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아시다시피 코로나로 현재는 테이크아웃만 가능하고, 생각만큼 매출이 오르지 않아 이제 사장님이 직접 직원 한 명과 일을 하십니다. 최근엔 사장님만 일할 때도 보이는군요. 장사가 정말 어렵습니다. 상가 투자도 정말 어렵습니다.

결과론이지만 한 번씩 그런 생각을 합니다.

"5년 전 그때, 다른 곳에 투자했으면 어땠을까? 그당시 20억이면 강남에도 갭투자 수채 가능했는데"

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조금 더 좋은 판단을 내리기 위해 공부를 합니다.

많이 알아야 다양하게 비교할 수 있을 테니까요. 순간의 판단이 평생을 좌우합니다. 제가 살아보니 평생까진 아니더라도 엄청난 영향을 끼치는 것은 맞습니다. 지난 5년 엄청난 부를 이룬 사람도 있고 큰 손실을 맞은 사람도 있습니다. 실패가 두려워 투자를 멈추기보단 잃을 확률이 적은 곳을 찾을수 있도록 투자공부하는게 더 낫겠죠.

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가끔 저는 그런 상상을 합니다.

그때 ○○을 샀더라면, □□을 시작했더라면 지금의 저는 없겠죠. 한번씩 무섭습니다. 자알~ 알아보고 해야겠습니다.