지방아파트 투자 팁 5번째 (실전편, 미래 상상)

지방아파트 투자이야기 마무리하겠습니다.
제가 생각하는 지역을 설명드리기 위해서 일부러 앞에 "사실적인 내용"들을 먼저 설명하였습니다. 과거를 봐야 미래를 상상하는데 도움이 됩니다.

먼저 말씀드릴게 있습니다.
투자추천 지역이 아닙니다. 투자는 자유이나 책임을 지지 않습니다. 어느 지역인지 눈치 빠른 분들은 아실수 있기 때문입니다. 그저 제가 분석한 내용을 바탕으로 타지역에 대입해서 적용하셨으면 하는 마음에 글을 적습니다.

시작합니다.
이번엔 분양권입니다. 아무래도 분양권,새아파트의 상품성이 높기때문에 향후 상승에너지가 큰편입니다. 20년차에 살고 있는 분들은 10년차 계단식으로 이사하고 싶어하고, 10년차에 살고 있는 분들은 직주아파트(엘리베이터가 지하주차장으로 연결)로 이사를 가고 싶어 합니다. 현재보다 좀 더 좋은 환경을 찾길 원하는 사람들 심리 덕분에 "새아파트의 수요는 항상 많습니다."

단, 새아파트라고 무조건 좋은건 아니고 입지와 주거환경이 좋아야 합니다. 중심지에서 떨어져 있거나, 주변으로 유해환경(공장,큰도로,기피시설)이 있다면 새아파트의 효과는 적습니다.

아래는 제가 미래를 좋게보는 지역입니다.
지난 2010년 이전부터 현재까지 인구수와 세대수가 꾸준히 증가하고 있습니다. 특정지역을 맞추지 못하게 인구수/세대수는 지웠습니다.^^ 꾸준히 우상향하는 트렌드만 확인하시면 됩니다.

인구수,세대수 변화

각 지역마다 대표하는 동네가 있습니다.
누구나 다 살고 싶어하고, 분위기 좋은 학교와 학원이 있고, 유해환경은 없고, 상권도 발달되어 젊은사람들이 좋아하는 지역! 간단하게 인구수 현황을 보면 어느 동네가 가장 인구수가 많은지 평균연령이 젊은지 확인할 수 있습니다. 세대수로 정리해보니 선호도가 높은 동네와 가장 인구가 많은 동네가 일치합니다. 시청 홈페이지에서 확인가능합니다.

세대수,인구수 세부내역 확인(시청홈페이지)

이 지역의 시세 확인입니다.
간단하게 볼때에는 호갱노노가 편리합니다. 년식과 매매가격을 보고 평당가격으로 보겠습니다.
20년이 다 되어가는 24평 주공아파트 시세는 1.6억원입니다. 인접한 11년차는 2.3억입니다. 그런데 중요한것은 이 곳에 분양하는 20평대 신규아파트의 분양가가 2.1억입니다. 구축 아파트와 가격차이가 이상합니다. 차이가 나는만큼 P가 붙습니다. 시세 지도를 그려보면 아래와 같습니다.

시세시도 (평당가격으로 표현)

지도를 빼놓고 년차와 평당가격만 비교해봤습니다. 녹색이 20평대이고, 파란색이 30평대, 주황색이 제가 비교하려는 신축(분양권)입니다. 이렇게 비교해보면 신축이 비싸지 않다는 결론이 나옵니다. 년식도 차이가 있고 세대수 차이도 있습니다. 그런데 왜 신축은 싸게(?) 분양했을까요?

분양가를 낮게 책정한 이유를 생각해봅니다.
타 단지에 비해서 비교적 지대가 높은 구석진 곳에 위치해있고, 초/중학교가 멀리 떨어져있습니다. 그러다보니 1군 브랜드에 대단지임에도 불구하고 가격이 높지(?) 않습니다. 가장 큰 이유는 임야를 용도 변경한 덕분에 건설사의 토지 원가가 매우 저렴했습니다. 그런데도 지역 사람들 입장에서는 분양가격이 비싸다는 의견이 많습니다. 제 눈엔 안비쌉니다만...

비록 구축에 비해 조금 비쌌지만 입지 좋고 세대수도 크다보니 1순위 완판이 되었습니다. 초P는 높지 않았습니다. 그런데 분양 몇개월이 지난 후 호재가 하나 생겼습니다.

초,중학교 개교 확정

단지에 붙어있던 학교/공원부지에 초.중학교 개교가 확정되었습니다. 저는 어느정도 예상을 했었습니다. 현재도 주변 학교가 과밀인데 2000세대가 넘는 단지가 입주할 경우 당연히 과밀이 될것이기때문에 신규 개교는 당연해보였습니다.

현재의 P는 아래와 같습니다.

호가는 6천이 넘어갑니다

대형평수와 34평의 인기가 가장 좋습니다. 분양권 프리미엄은 청약경쟁률과 어느정도 일치합니다.

프리미엄만 비교하면
43,39평 > 34평 > 24평 입니다.
근래는 대형평수 분양이 잘 없다보니 큰평형 P가 더 높습니다. 무조건 소형평수보다는 희소성이 더 중요합니다. 그런데 대형이 비쌀것은 어느정도 예상했는데 24평 p가 예상외로 높지 않습니다. 초P는 같이 출발했는데 3천의 벽을 넘지 못했고요. 34평 만큼도 못따라갑니다.

이유가 무엇일까요?
지역 중개소장님과 통화하면서 하나의 원인을 찾을 수 있었습니다. 그것은 바로 "수요층의 자산 차이" 입니다. 기존에 30평대에 살고 계신분들은 어렵지않게 새아파트로 넘어갈 수 있습니다. 공급이 적은 대형은 자산이 있는 분들이 가격에 상관없이 가져갑니다. 그러나 24평 수요층은 기존에 집이 없거나 신혼부부, 젏은층입니다. 여유자금이 크지 않고 부동산 매수경험이 작은 수요층에선 3천 이상의 P를 내려고하지 않습니다. 그래서 24평이 초P 출발은 빨랐지만 더 이상 나가지 못하고 있습니다.

그런데 입주하면 어떻게 될까요? 등기 이후로 분양가격은 감춰지고 P가 포함된 가격으로 포장되면 그땐 높은 가격이라도 거래가 되는게 현실입니다. 사람심리가 원래 그런 법이죠. 원가를 알면 못 삽니다.

결론적으로
투자는? 미래가치가 좋아질곳 중에서 현재 저평가 된곳을 찾는것이죠. 위에 단지는 평수 관계없이 다 꾸준히 좋아질것으로 기대되지만, 투자 원금 대비 수익율로 계산한다면 P가 작은 소형이나 비인기 구조(타워형)의 상승폭이 더 커질것임을 예상할 수 있습니다.

이곳은 서울처럼 대박을 기대하는 것은 아니고, 앞으로 5년 10년 절대 손해보지 않을것으로 기대되기 때문에 제가 투자로 매수하게 되었습니다. 한가지 더 흥미로운 사실은 제가 매수한 분양권의 주인은 제가 3번째입니다. 6개월도 안되는 기간동안 원지역 -> 서울 -> 제가 갖게 되었고, 지인이 매수한 분양권 역시, 원지역 -> 부산 -> 지인으로 왔습니다. 최초 분양받은 지역분들은 초P에 많이 팔았습니다. 더 갖고 있어도 좋았을텐데요.

지난글에서 매수의 이유가 필요하다고 설명드렸습니다. 정답이 아닐수 있지만 제 이유는 위와 같습니다. 지방에선 이렇게 심리로 제 가치를 못 찾는 곳도 있으니 참조하시고 좋은 집 만나시길요.