수도권 아파트 값을 잡으려던 문재인 정부의 정책이 실패한 이유

정리된 내용이라 소개합니다.

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문재인 정부의 부동산 정책은 규제가 중심이었다.

정부는 그러나 세상 모든 가격의 결정 원리인 수요와 공급의 법칙을 이해하지 못했다. 집값이 폭등할 위험이 있을 때는 수요를 꺾는 정책과 함께 과감한 공급책을 제시해야 한다.

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우선 공급 면에서 기존의 집 소유자가 집을 팔 수밖에 없도록 하거나 신규 아파트를 공급해야 한다. 하지만 문재인 정부의 규제 정책은 거래를 막아 사람들이 집을 팔지 않고 관망하도록 만들었다. 또한 서울이나 주변 지역에 적극적인 신규 아파트 공급을 통해 수요를 해소할 생각도 하지 못했다. 즉 문재인 정부는 두 종류의 공급 정책 모두를 제대로 제시하지 않았던 것이다.

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수요에 대해선 이해 부족이었다. ​

김현미 국토교통부 장관이 '주택 보급률 100%' 등을 거론하기도 했지만, 이는 별 의미가 없는 말이다. 서울의 많은 무주택자, 빌라 등 아파트 외에 거주하는 사람들 등 '수요'는 상당히 많이 있었다.

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정부의 규제정책으로 풍선효과와 빨대효과만 끝없이 반복되었다. 풍선효과는 마치 풍선을 누르듯이 집값이 급등한 지역을 규제하면, 인근의 규제가 약한 지역 아파트 가격이 뛰는 현상을 말한다. 빨대효과는 대도시가 주변 중소도시의 인구나 경제력을 흡수하는 현상을 말한다. 도시의 균형개발이 아니라 잘나가는 특정 지역으로 몰리는 현상이다.

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정부의 규제 범위가 넓어질수록 강남 등 핵심주변의 아파트가격이 더 오르는 현상을 빨대효과라고 할 수 있다. 문재인 정부 들어 큰 인기를 얻었던 재테크 비법인 '똘똘한 한 채 전략'은 전형적인 빨대효과라고 할 수 있다.

정부는 늘 여지를 남겨 두는 규제책을 내놓았다. 6·17 대책에선 경기도의 많은 지역을 규제지역으로 묶으면서 김포, 파주 등은 갭투자자들의 먹잇감'으로 남겨두었다. 대책이 나온 직후 김포시 한 아파트 단지에선 1억원대 초반에 거래되던 전용 84m² 아파트의 호가가 5억원까지 치솟기도 했다.

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문재인 정부는 마치 모든 아파트 소유자들을 상층계급으로 끌어올리고, 무주택자나 좋지 못한 주거수단에 거주하는 사람들은 하층 계급으로 확실히 구분 지으려는 듯한 모습을 보였다. 마치 조국 전 법무장관의 말대로 아파트가 없는 사람은 '개천에서 용 될 생각하지 말고 붕어, 개구리, 가재로 살도록 하는 정책'이었다. 용은 못 되더라도 이무기나마 되고 싶었던 사람들의 꿈을 꺾어버렸다.

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서민을 위한다는 문재인 정부의 사람들은 “용 될 생각 말고 개구리로 개천에서 행복하게 살라”(조국 전 법무부장관)든가, “모두가 강남에 살 필요 없다" (장하성 전 청와대 실장)는 말로 무주택자 뿐만 아니라 유주택자들의 심기도 어지럽혔다.

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많은 사람들이 정부의 부동산 대책을 신뢰하기 어려운 이유엔 여러 가지 원인이 있었다. 우선 '금리 인하와 넘쳐나는 유동성'의 문제다. 코로나19 사태를 이유로 모든 정책들이 경기 부양에 맞춰지면서 풍부한 유동성이 부동산 투기 수요를 늘릴 수 있었다.

사상 최저 수준의 기준금리와 위기 극복을 위한 유동성 공급 등이 급등한 아파트 가격을 더 밀어올릴 우려가 있었다.​

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금리를 알면 부동산의 미래 중에서

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수요에 대한 이해부족으로

공급이 늘어나지 않았고,

공급보단 규제 일변도의 대책.

똘똘한 한채 전략으로 상급지의 가격상승과

비규제 지역의 풍선 효과,

저금리와 풍부한 유동성에 기반한 투자 수요증가로

올해 집값은 크게 올랐습니다.

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이전 정부의 책임도 있겠으나

현 정권의 부동산 정책 실패에도 책임이 있습니다.

부동산 시장 전문가 87%가 못한다고 생각

많은 국민들도 정부의 부동산 정책이 잘못되었다고 생각하고 있습니다.

내년엔 바뀔수 있을까요?

급격한 집값 상승으로 안정적인 직업을 가진 고소득 무주택자도 중산층에서 탈락했습니다. 집이 가장 중요한 한해였습니다.

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다른 것보다 저금리와 풍부한 유동성, 공급부족은 내년의 집값도 자극할 확률이 높아보입니다.

정부 정책기조의 변화를 기대합니다.