지방아파트 투자 팁 4번째 (실전편, 과거는 미래다)

네번째 이야기 시작하겠습니다.

이번에 설명드릴 내용은 현재진행형으로 아직 결과지가 나오지 않았습니다만 지난 과거사례를 토대로 저는 예상을 하고 있습니다. 정답지는 몇년후에 공개될텐데 미리 상상을 해봅니다.

제가 지방부동산 이야기를 하면서 수도권과 조금 다르게 움직인다라고 몇차례 설명하였습니다. 분양권 프리미엄에 3천만원이라는 심리적 저항선도 있고,(p는 더 이상 안올라가도 등기 이후로는 올라감) 새아파트가 들어왔을때 주변 단지가 동반상승하는게 아닌 격차 벌리기가 심화될수도 있습니다. 지방일수록 인구수와 일자리가 늘어나는지 여부도 중요합니다. 신규 일자리가 생기고 인구가 꾸준히 늘어나는 지역이면 좋습니다.

우선 현재 나와있는 사실부터 몇가지 보겠습니다. 역사는 반복되기 때문입니다.

첫번째로, 미래 가치를 예상하기 위해서는 과거시세 변화를 먼저 알아야 합니다. 일반적으로 소.중.대형 평형이 섞여있는 단지내에서 가장 인기 있는 평형은 소형입니다. 평당가격을 비교해보더라도 소형평형이 가장 비쌉니다. 아래는 서울에 위치한 13년차 대단지의 평형대별 시세입니다. 24평은 3.6억이고 34평은 4.2억원, 43평은 4.8억입니다. 평당가격을 비교해보면 소형이 가장 비싼것을 알수 있습니다. 거의 모든지역이 비슷합니다.

2017년 시세

 

숫자로 된 시세만 볼게 아니라, 그래프로 평당가격을 비교해보면 소형과 대형평형의 가격차이가 많이 나는것을 알수 있습니다.(그래프로 보면 이해가 쉽습니다.) 소형이 비싼 몇가지 이유가 있습니다. 세대당 인구수가 줄어든 것도 있고 소형 신규공급이 부족한 이유도 있습니다.

그런데 더 큰 이유중에 하나는 그나마 덜 비싼 가격이라서 새로운 주택수요층(신혼부부)의 수요가 높았기 때문이라고 해석됩니다. 그런데 현재 시세는 이렇지만 과거에는 이렇지 않았습니다. 8년전 가격 보겠습니다.

2007년 시세

 

이때만 하더라도 평형대별 정상적인(?) 평당가격을 보여주고 있습니다. 이랬었던 가격이 현재는 소형만 1억원 오르고 대형은 제자리 걸음 입니다. 대형이 오르지 않은 이유중에 하나는 "대형 수요층의 감소"가 있습니다. 경제적으로 여유있는 분들이 대형을 찾는데, 년식이 오래될수록 좀 더 좋은곳으로 옮기기 때문에 노후화된 대형평형일수록 힘을 쓰지 못합니다. 간단히 중고차 시세만 보더라도 소형차보다는 대형차의 감가상각이 훨씬 높습니다. 장기적인 관점에서 본다면 대형보다는 소형이 낫습니다.

지방에 위치한 주택도 마찬가지입니다. 노후화될수록 소형평형의 평당가격이 더 높아집니다. 가끔 예외적으로 너무 싸다보면 중형이 더 비쌀수도 있습니다.

두번째로, 입지에 따른 시세변화입니다.
부동산을 투자할때 입지분석을 많이 합니다. 누구나 알아주는 인기좋은 입지의 주택은 왠만해선 하락하지 않고 장기적 우상향을 보장해줍니다. 그러나 세월 앞에, 물량 앞에 장사 없습니다. 특히나 지역경기가 좋지 않은 지방일수록 입지에 관계없이 하락의 폭이 큰 편입니다.

그 중에서도 특히나 하락이 높은편인 구미시로 예를 들어보겠습니다. 구미에서도 비교적 주거환경과 입지가 뛰어나다고 평가 받는 지역에 있는 20평형대의 시세변화입니다.

구미시 **아파트 20평형대 시세 변화

 

2010년에서 2014년까지 단기간 급한 상승을 하였으나, 대외적인 경기영향으로 시세가 하락했습니다. 구미시 기업경기가 안좋고 인구수 유입은 보합인데, 입주물량은 필요수 대비 몇배 이상으로 공급된 영향이 큽니다. 이렇듯 제아무리 입지가 좋은 소형이라도 물량 앞에 장사가 없습니다.

이 아파트 바로 옆에는 작년에 입주한 새아파트가 있습니다. 2013년도 분양할 당시에 분양가와 이 아파트 단지의 시세가 거의 같았습니다. 그러나 현재는 많이 다릅니다. 지역전체가 하락이지만 유독 이곳만 꾸준한 상승을 보여주고 있습니다.

2016년 입주 **아파트 34평형 시세변화

 

같은 입지에 있는 2개의 단지 시세변화가 다릅니다. 구미시에 있는 대부분의 아파트는 위에 파란색과 같이 2014년을 기점으로 하락추세이지만 신기하게도(?) 오르는 곳도 있습니다.

일반적으로 서울 수도권은 신규공급되는 주택의 가격이 올라가면, 주변에 있는 주택도 따라가면서 키맞추기가 됩니다만 지방은 다릅니다. 예전 글에서 적었었지만 근본적인 이유로는 "수요층의 한계"가 있기 때문입니다. 10년차 주택에 살고 있던 분들이 새아파트로 옮기게 되면 20년차에 살고 있던 분들이 10년차로 이동해주어야하는 선순환이 필요합니다.

그러나 인구수가 늘지 않는 지방에서는 이러한 연결고리가 끊어지는 현상이 발생되어서, 무조건적인 상승이 되지 않습니다.(공식이 틀어집니다) 낡은 주택만 시세가 하락하고 비어지는게 아닙니다. 기존에 살던 집이 안팔리니 새아파트를 포기하는 사례도 생깁니다.

그렇다보니 아래와 같이, 동일한 입지에 있는 주택인데도 불구하고 서로 다른 길로 가는 모습을 보여주고 있습니다. 같은 입지에 학군에 평형인데도 그렇습니다.

구축과 신축의 실거래가 시세 비교 (동일평형)

 

여기까지만 1차적으로 정리하겠습니다.
1. 소형평형의 평당가격이 높다.
2. 입지가 좋은 구축도 물량 앞엔 장사없다.
3. 입지 좋은 신규아파트는 상승한다.
4. 지방은 신규 따라 키맞추기가 안될 수 있다.
5. 수요층이 작으면 주택이동 선순환이 안될수 있다

여기까지 머릿속으로 정리가 되었다면, 이제 비슷한 인구수를 가진 지방아파트를 보겠습니다. 이 지역 역시 몇해전 구미시와 마찬가지로 입주물량 부족으로 단기간에 많은 상승이 있었던 지역입니다. 작년에 분양한 아파트의 분양가는 기존 주택보다 조금 더 높은 수준입니다. 구미시도 몇해전 그랬었습니다.

저는 이 지역을 이렇게 예상합니다.
1. 신규 아파트는 상승한다.
2. 기존 구축아파트는 하락의 가능성이 높다.(받아줄 수요층이 없다면)
3. 새거와 헌거(20년)의 가격차이가 너무 작은건 비정상이다.