지방아파트 투자팁 3번째 (생각의 전환으로 수익 창출)

지방아파트 투자 팁 세번째 이야기입니다.
지난 두번의 글 반응이 좋아서 3편까지 적게 되었네요. 첫번째는 학교! 두번째는 입지에 따른 시세파악! 세번째 이야기는 지방아파트 투자 실전사례가 되겠습니다.

항상 그렇듯 제가 하는 이야기는 경험에 의한 내용들이며 책의 내용과 상반되거나 다를수 있으니 걸려서 읽어주시면 좋겠습니다. 제가 하는 말이 정답이 아니며, 나름 창작글 입니다.^^

경험글

 

부제는 "생각의 전환" 입니다.
올해 상반기, 지방 소도시에 위치한 낡고 인기 없는 주택을 2채 매수하였습니다. 매수의 이유는 저렴한 매매가격과 높은 월세수익율 입니다. 수리를 포함하여 2채를 매수하는데 약 7500만원이 들었습니다. 인기평형인 20평대 주택입니다. 수도권에 살고 계신분은 신기하실것 같습니다. 대한민국에 그렇게 싼 아파트가 있었어? 개당 3000만원대라고?? 서울은 평당 5천도 넘어가는데 말이죠. 그런데 지방엔 아직도 무척이나 저렴한 주택이 많습니다.^^

2곳의 주택은 올수리를 마쳤고 깨끗한 상태에서 월세 계약이 완료되었습니다. 계약된 금액은 각각 300/30과 1000/20 으로서, 왠만한 지방소형아파트 보다 수익율이 더 높습니다. 투자금과 수익금을 계산해보겠습니다. (전세 갭투자는 2년뒤 수익이 확정되지만, 월세투자는 즉시 수익이 확정이 됩니다.)
- 매수금액 : 7500만원
- 실투자금 : 6200만원 (보증금 1300 제외)
- 월수익금 : 50만원
- 년간 수익금 : 600만원
- 년수익율 : 9.6%

이 주택의 투자목적은 임대수익입니다.
6200만원이 투자되어 매월 50만원의 현금흐름이 발생되었습니다. 2년 뒤 정산을 하자면 19%의 수익금이 확정되어 있습니다. 전세 갭투자와 달리 시세반등이 없어도 수익이 확정되었고, 훗날 시세반등이 이뤄진다면 그것은 보너스가 됩니다. 5억원짜리 집을 매수해서 2년 뒤 6억이 된것과 같은 수익율입니다. 그런데 양도차익이 높을수록 세금은 더 많이 내야하니, 저렴한거 여러개 하는게 실 수익율로는 더 높습니다.

제가 생각하는 장점입니다.
첫째, 소액투자 물건으로서 시세하락의 우려가 적습니다. 금액이 낮다보니 더 이상 떨어질 곳이 없습니다. 부동산의 고유특성 중 하나인 하방경직성이 있습니다. 자동차와 비교하자면 중고차 가격이 높은 경차와 같습니다.

둘째, 24평 이하로서 재산세 합산에서 제외됩니다. 내년부터 전세도 월세수익으로 환산해서 년간 2천만원이 넘으면 과세가 됩니다만, 24평 이하는 예외입니다. 장기투자나 갯수가 많다면 24평 이하가 유리합니다.

셋째, 지방소도시 주택으로서 정부의 관심권 밖 입니다. 정부는 항상 강한놈을 잡습니다. 이번 대책에서도 보듯이 다주택자의 범위를 광역시 3억원으로 제한했습니다. 조금 더 규제를 한다고 하더라도 지방 소도시 1억원 이하는 건들리기 힘들다는 생각입니다.

만약에, 제 예상과는 달리 지방소형 주택까지 모두 다주택자에 개념에 포함시켜서 과세를 하거나, 강제 임대사업자 등록을 시킨다면 어떻게 될까요? 아마 많은분들이 매도를 하거나 임대를 하지 않을것입니다. 시세차익금이 크지 않는 지방 소도시에 전월세를 공급해주는 임대업자(투자자)까지 규제를 하기엔 문제가 있습니다. 일자리로 거주중인 대부분의 사람들은 임시거처로 전/월세를 선호하지, 낡은 주택을 매수하려하지 않습니다. 즉, 현재의 민간 임대업자가 없다면 주택공급에 큰 차질이 발생됩니다. 지방 소도시까지 규제를 할 수 없는 이유라고 생각합니다.

공감하시나요?

이 글에서 제가 가장 중요하게 설명드리고 싶은 부분은 아래입니다. 사실 이번 주택을 매수한 금액은 은행돈입니다. 제가 살고 있는 주택을 담보대출 받아서 투자하게 되었습니다. 살고 있는 집에 큰 돈을 깔고 살면 안좋다라는 얘기를 합니다. 저 역시 공감을 하지만 그렇다고 투자금 확보를 위해서 거주 편의성을 포기하기란 쉽지 않습니다.

저의 선택은, 현재 살고 있는 집을 활용하여 투자금을 확보 후 월세수익을 만들어낸 것입니다. 6200만원을 빌려서 년 600만원을 만들었고 년 이자 170만원을 빼고 년 430만원의 수익금이 만들어졌습니다. 소액이긴 하지만 기존에 살고 있던 집에 그대로 살고 있고 생활에 아무런 변화가 없습니다. 그저 살고 있던 집에서 돈을 빼낸 후 새로운 수익을 창출해냈다는게 중요합니다. 똑같은 방법으로 2,3개 추가하게 되면 년 1000만원까지는 어렵지 않습니다.

이렇게 안정적인 월세 수익을 년 10% 만들어내도 되고, 일부는 분양권이나 갭투자, 소액토지에 돈을 사용해도 된다고 생각합니다. 가진 돈을 여러군데 분산해서 뿌려두는 전략입니다.

가장 중요한 것은 절대 "돈은 가만히 놀게 놔두면 안된다"는 것입니다. 생각을 조금만 바꾸면 없던 돈이 생기는게 재테크입니다. 누구나 다 할 수 있지만 실천을 못하는 분들이 많습니다. 경험이 없기 때문입니다.

그리고, 지방도 오릅니다!
인구수가 작다고 오래되었다고 못 오르는거 아닙니다. 오히려 더 안정적으로 꾸준히 갑니다. 어차피 사람이 사는 집은 같고, 현금가치는 떨어지기 때문에 집값은 우상향입니다. 아래 인구수 10만 이하 소도시의 실거래 시세가 이를 증명합니다.

전남 **군 인구수 7만명.
27년차 65세대, 13년차 140세대

경북 **시 인구수 8만명.
11년차 470세대, 23년차 240세대

강원 **군 인구수 4만명.
28년차 250세대, 20년차 430세대

전라도, 경상도, 강원도 인구수 10만명 이하이고 준공 20년이 넘어도 다 오릅니다.

마지막으로 중요한 것!
다 오르는건 맞는데 지역별, 입지별, 상품별 오름폭이 다릅니다. 또한 가끔은 조금 떨어지는 곳도 있어요. 그렇기때문에 지방이 싸다고 아무거나 투자하면 안되고, 반드시 투자하는 이유가 있어야 합니다. "본인만의 매수의 이유"를 만들고 현명한 재테크 하시길 바래봅니다.