지방아파트 투자 팁 2번째(대충봐도 견적이 나와야한다, 핀셋투자)

2탄을 준비했습니다. 기초적인거부터 하나씩 보는걸로요.

지방아파트는 쌉니다. 그런데 그 가치에 비해서 더 싼거도 있습니다. 대표적으로 새아파트 분양권 프리미엄의 유리장벽(3천만원)이 있겠고요, 싼거는 그만한 이유가 있는데 싸고 좋은걸 찾으려니 어렵습니다. 투자는 안좋으면서 싼걸 찾아도 됩니다. 현재 안좋은 부분이 훗날 좋아질 가능성이 있다면 미래가치가 있습니다. 특히 보수적인 지방일수록 미래호재를 믿지 않고 눈 앞에 보여야만 인정하는 경우가 많습니다. 정부에서 정책적으로 추진하는 신도시 개발도 마찬가지로 지역분들은 부정적으로 보시는 분들이 훨씬 많습니다. 결국 동네잔치가 생겨도 외지손님들이 다 먹고 가게되지요. 겪어보지 않았으니 호재를 인식하지 못합니다.

부동산 투자에 있어 고수와 초보의 가장 큰 차이점은 보는 시야가 다른 것 입니다. 초보가 시야를 키우기 위해선 무엇보다 경험이 필요하다고 생각하는데요, 대충 봐도 견적이 나온다고 표현하면 되려나요? 아직 시야가 많이 부족한 초보일수록 꼼꼼히 보는 노력이 필요합니다. 물론 저도 노력해야하고요.

보통 남자보다 여성분들이 더 꼼꼼하다고 얘길 합니다만 그 대상이 무엇인가에 따라 많이 다릅니다. 남성이 우위에 있는 상품도 있습니다. 대표적으로 자동차가 해당됩니다. 차에 관심이 많은 남성분들은 차 뒷모습만 보더라도 회사 이름과 모델명까지도 맟춥니다만, 여성분들이 보기엔 그저 두가지로만 구분되죠. 국산차와 외제차!

남여의 시각 차이

 

같은 사물을 보고도 서로 생각하는게 많이 다릅니다. 그러니 임장을 갈때는 남녀(부부)가 한쌍으로 가는게 좋겠습니다.

공감하시나요? ^^
남녀는 서로 느끼는게 많이 다릅니다. 보는 것도 다르고 생각도 다르고 판단능력도 다릅니다.

우선, 부동산 임장을 가기 전에 인터넷으로 손품을 팔아야 합니다. 최대한 알아볼 수 있을꺼는 다 확인하고 현장에서는 맞는지 확인만 하면 됩니다. 인터넷을 보면서 지도를 보면서(위성뷰,로드뷰,지적도) 상상하고 확인해야 합니다. 아래 지도를 보면서 간단히 상상 한번 해볼께요.

저는 소통형 포스팅을 지향합니다.^^

1.남향으로 구성되어있고 동간 간격이 좁고 지상에 주차장이 보입니다.

=> 80,90년도에 지어진 주택입니다.

주위 인프라가 낙후되었을테지만 5층 이하라면 재건축을 기대해볼 수 있습니다. 그러나 지방은 재건축 사업이 불가한 곳이 많습니다. 이미 공동화가 많이 이뤄진곳일 확률이 높습니다.


2. 아래는 남향과 동향이 섞여 있습니다. 간격도 많이 좁습니다.

=> 땅값이 비싼 서울,수도권에 90년도에 지어진 주택입니다.

대지지분이 작은 곳은 재건축보다는 리모델링 관점으로 보는게 낫습니다. 사업성이 나오려면 주변이 많이 올라야 가능하겠죠.


3.남향과 동향이 있지만 동간 간격이 넓고 45도 각도의 타워형이 있습니다.

=> 2000년대에 지어진 주택입니다.

남동향이 생겼고 동향이 없는게 특징입니다. 준공 20년 이하라면 주거환경은 모든게 다 완성되었다고 볼 수 있습니다.


4.남향과 동향이 섞여있고 평수가 적으며 동간 간격이 좁습니다.

=> 수도권에 위치한 1기 신도시로 90년도에 건축된 주택입니다.

마찬가지로 소형평수 위주라서 재건축은 힘들어보이지만 서울 출퇴근이 가능한 곳이라면 30대 연령층까지는 인기있는 주택입니다. 사회초년생이나 신혼부부 수요가 있습니다.


5.남동/남서 타워형으로서 많이 볼수 있는 모습입니다.

=> 2010년대에 건축된 주택입니다.

요즘의 트렌드죠. 이런 단지들은 주변에 새아파트 공급이 생기더라도 키맞추기가 가능합니다. 상품성이 높기 때문입니다.


6.조금 생소한 배치도입니다. 이건 뭘까요?

=> 2010년대에 수도권에 건축된 주택입니다.

토지가 작을 경우 특이한 모양이 나오기도 합니다.

지도로 배치도만 봐도 대략적으로 감이 옵니다. 지역 분위기를 보고 거주하는 사람을 보고, 주변일자리를 보면서 이곳은 어떤 상품(년식,크기,가격,입지)이 인기가 있을련지 감이 와야합니다. 지방 산업단지 주변의 지역이라면 20평대 이하 월세가 나오는 주택이 인기가 있을것이며, 학교와 상권이 있다면 30평대가 인기가 높습니다. 감이 안 온다면 올때까지 계속 보는걸로요.^^

두번째로
이번엔 학교 근접성에 따른 입지와 가격을 보겠습니다. 선입견을 없애기 위해서 배치도 모형으로만 보겠습니다.
배치도만 보면서 A,B,C의 시세 순위를 맞추기 연습입니다. 같은 상품(년식,브랜드)이라는 가정하에 비교해보면 됩니다. 어느곳이 더 비쌀까요? 지난 글에서 설명드렸던 학교에 근접할 수록 비싼게 맞습니다.

입지만 보고 시세 순위를 상상해봅니다.

알파벳 뒤에 숫자는 크기를 의미합니다.

=> 크기가 같다면 시세는 A > B > C가 됩니다.


두번째,

=> A > C > B가 됩니다. B의 위치가 좋으나 C의 세대수가 큽니다.


세번째,

=> A >B > C 입니다. C의 세대수가 크지만 거리가 멀어요.


네번째,

=> B > A > C 입니다. A와 C의 거리가 멀지 않으니 큰게 좋습니다.


다섯번째,

=> D > C 입니다. 같은 입지조건이라면 세대수 우선!


마지막입니다.

=> 같은 조건입니다. 어디가 더 비싸야 하나요? 가격이 같을것이라고 예상해볼 수 있습니다. 그러나!!! 우측에 있는 주택의 가격이 더 비쌉니다. 똑같이 학교를 끼고 있는데 가격차이가 있습니다. 무슨 차이로 인해서 우측이 더 비쌀까요??

며칠 전 글 기억나시나요?
학교별 학생수 차이! 다같은 초품아가 아니라 지방에도 선호하는 학교가 있고, 각 주택별 거주층의 연령대가 상이합니다. 이런건 지도로는 안보이고요. 학교정보는 학교알리미 사이트에서 확인되지만, 좀 더 봐야하니 이런부분을 임장 가서 확인해야 합니다.

이렇게 하나씩 비교해보면, 그 입지의 가치에 비해서 저평가된 곳을 찾아낼 수 있습니다. 작은 차이점 하나하나를 비교해가면서 조금 더 나은곳을 찾아내는 연습이 필요합니다. 일반인들은 잘 모르는 미세한 차이점을 발견하는 연습! 그런데 다른 사람들이 몰라주면 곤란합니다. 훗날이라도 알아줘야 가격에 반영되요.^^

시세에 반영되는 저평가와 차이점을 찾아내고 핀셋 투자를 해야 합니다.

조금 상상하면서 읽으셨나요? 예전에 지역분들과 스터디를 할때도 그랬지만 일방적 전달방식의 교육이 아닌 스스로 생각해보는 강의가 좋다고 생각합니다. 그래야 자기것이 되거든요. 직장에서 기술교육을 진행할때에도 이런 소통형 강의가 훨씬 도움이 되었습니다. 대신 글로 적으려니 꽤 길었네요.^^

도움 되셨길요...