지방아파트 투자 팁 첫번째 이야기 (학교로 분석하기)

지방아파트 투자 Tip한가지 설명드리려고 합니다.

서울 수도권에 비해서 지방은 움직임이 좀 다른편입니다. 신규 아파트 공급시 주변으로 퍼지는 낙수효과가 있을수도 있지만 없을때도 많습니다. 그동안 알려진 공식을 대입하기엔 봐야할 차이점이 많은데요, 가장 큰 이유는 "인구" 입니다. 계속해서 인구가 늘어가는 수도권과 달리 지방은 변수가 많습니다.

부동산 재테크를 하는 분들의 스타일도 저마다 다릅니다. 지방이라고 해서 집값이 안오르는건 아니고요. 인구수 10만이 안되는 지역도 1억원 이상 오른곳도 있고 10년전과 비교시 집값에 3배가 뛴곳도 있습니다. 주변 지인중에서는 소액을 투자해서 잔잔한 수익을 추구하는 분도 계신데, 이번 부동산규제 정책에서도 지방은 예외가 되는 장점도 있습니다. 이번 정책에도 보듯이 광역시가 아닌 일반시도의 3억원 이하의 주택은 무주택자로 해석됩니다. 그러고 보니 저도 다주택자가 아닌(?)가 하는... ^^

서론이 길었네요. 간단하게 볼 수 있는 항목으로 학교를 보겠습니다.
전국 어디나 같습니다. 초품아가 좋습니다. 그런데 초품아라도 다 같은게 아니니 그걸 잘봐야합니다. 좀 더 크게 보면 해마다 출생인구가 줄고 있고 이에따라 초등교원도 감축이 필요한 상황이 되었습니다.

초등교원 감축, 끝이 아니다···학생수 5년 뒤 ‘100만명 수원시’ 만큼 사라져

지방은 아이들이 더 줄고 있습니다.
그러니 학교별 학생수도 많이 줄었습니다. 제가 어릴땐 반에 50명이 넘었었지만 요즘은 학급당 학생수 20명 이하가 상당히 많습니다. 그런데 지방은 그 정도가 더 심합니다. 아래 지도를 한번 살펴보겠습니다. 초중고가 모두 위치해 있고 주변으로 상권과 교통이 잘 발달되어 있습니다.

같은 지역의 두번째 지도입니다.

마찬가지로 초중고가 모두 있습니다. 그런데 지도에서 보듯이 차이가 있습니다

첫번째 지도는 학교 주변이 단독주택으로 구성되어있고, 두번째 지도는 아파트로 되어 있습니다.

두번째가 신도심입니다. 아무래도 신도심에는 젊은층이 많이 거주하기때문에 아이들도 많습니다. 그러다보니 이곳의 학교는 학생수 과밀로 증축이 논의되고 있습니다. 지역평균 대비 교사당 학생수, 학급당 학생수가 모두 높습니다.

원도심에 위치한 학교는 반대입니다.
지역을 대표하는 지명을 가진 학교가 위기 입니다. 100여년의 역사와 전통을 가진 학교 주변으로 개발이 되지 않다보니 젊은층은 아파트가 있는 신도심으로 이동하고 있습니다. 인구수가 작은 도시일수록 그 정도가 심합니다. 전교생이 100명이 안되서 폐교 위기인 학교가 있는 반면, 늘어나는 학생으로 과밀을 호소하는 학교도 있습니다. 졍부의 도심재생 사업이 해결방안이 될수 있으려나요? 사업성이 나오는 서울 수도권과 달리 지방의 원도심 재생사업의 의문표가 생깁니다.

아래는 지난번에 지역분들과 공부하면서 설명한 자료 입니다.

지역을 대표하는 학교의 학생수가 적습니다. 계속해서 줄어가고 있습니다.

학년별로 살펴보면 1학년이 가장 많고 학년이 높아질수록 학생수는 줄어갑니다.

이 시기에 아이가 적게 태어난게 아닙니다. 고학년이 될수록 교육수준이 우수한 곳으로 이동한다고 해석됩니다.

같은 시에 있는 학교도 학생수 차이는 엄청 많습니다.

교사당 학생수 차이가 큽니다

타지역도 예외는 아닙니다.

제가 찾아본 지방 소도시는 거의 대부분 같았습니다. 지역을 대표하는 학교보다는 주거시설이 좋은 동네에 위치한 신설 초등학교의 인기가 더 높고, 입학/전학 수요가 많은 학교 주변의 주택가격은 장기적으로 우상향하게 됩니다. 한쪽으로 쏠림현상이 심화됩니다.

지방을 살펴볼때는 학교의 흐름을 보세요.
대규모 아파트로 이루어진 동네에서는 학교별 미세한 차이가 있습니다. 글로서 설명이 어려우니.. 학교 관련된 Tip은 여기까지만 할께요. 자세한 학교 정보는 아래 사이트를 보시면 됩니다.
http://www.schoolinfo.go.kr/
학교알리미(초·중등 교육정보 공시서비스)

 

지역의 학교를 보는 Tip은 부동산을 투자할때 봐야하는 수많은 항목 중 한가지에 불가합니다. 굳이 아파트뿐 이나라 상권도 마찬가지로 인구와 돈이 움직이는 곳으로 이동하게 되니까요. 사람이 몰리는 곳이 좋은 곳 입니다! 계속해서 공부하는 걸로요.^^