서평) 내일의 부 1_인사이트를 키우는 책, 조던 김장섭

아는 사람은 다 아는 최고의 투자 고수 조던님의 신간입니다.

이미 10여 년 전부터 재개발 투자 서적을 출간하실 정도로 출중한 실력을 가지셨고, 최근 몇 년 사이에는 해외 주식을 열심히 분석하고 있습니다. 나스닥을 분석하면서ㅡ 의미있는 몇 가지 공식을 발견했고 책에서 소개했습니다. 현상을 분석하고 인사이트를 키워주는 데 도움이 되리라 생각됩니다.

 

1. 우리나라는 왜 노인 빈곤율과 자살률이 세계 1위가 되었나?

1950년대 부모들은 아이들을 초등학교에 보내지 않기 위해 책가방을 감추기까지 했는데 지금 아이들은 학원을 12시까지 다니느라 코피가 터진다. 대학을 마치는 데까지 2~3억이 든다는 말이 설득력 있게 떠돈다.

아이들은 일 대신 펜을 잡고 죽어라 노력하며 살아왔지만, 막상 졸업을 하고 나면 갈 곳이 없다. 직업이 없으니 결혼을 꺼리고 중년들은 아이들 교육비에 허리가 휜다.

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우리나라 노인들의 사정도 살펴보자.

가진 돈은 아이들 교육비에 다 써버렸고, 그럼에도 불구하고 아이들은 취직이 되지 않아 혼자 먹고살기도 빠듯하다. 무언가를 기대하기가 어려운 수준이다. 그러니 노후준비가 되어 있을 수가 없다.

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선진국의 노인들은 어떠한가? 그들은 이미 노후준비가 다 끝났다.

서유럽 등은 선진국이 된 지 한참이라 사회복지나 연금 등이 우리나라에 비해 더 잘 갖춰져 있다. 노인들이 길거리에서 폐지를 줍거나 택시 운전을 하지 않아도 된다. 우리와 기존 선진국들과는 환경이 다르다. 우리는 준비 없이 갑자기 선진국이 되었기 때문이다. 우리는 연금도 적은 데다가 후진국처럼 아이만 키우면 노후준비가 끝나는 나라도 아니다. 그러다 보니 혼자 사는 노인이 병고와 생활고로 자살하는 일이 상대적으로 많아지고 말았다.

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2. 누가 무엇이 나의 노후를 책임질 것인가?

토지, 노동, 자본을 생산의 3요소, 즉 생산수단이라 한다.

생산수단에는 특성이 있다.

①불멸성

②내재적 가치

③보유성

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생산수단은 불멸성을 가지고 있어야 한다.

다른 말로는 썩지 않아야 한다. 썩는 것은 생산수단이 아니다. 썩는 것은 무엇이고 썩지 않는 것은 무엇인가?

썩지 않는 것- 주식, 토지, 예금, 이자, 채권 등

썩는 것 - 부동산 중 건물(아파트, 상가 등)

왜 썩으면 생산수단이 아닐까?

썩어도 재건축이 된다면 그것은 생산수단이다. 그러나 썩어도 재건축이 안 된다면 생산수단으로 인정할 수 없다.

내일의 부 1권(알파편) 김장섭

3. 청년은 왜 취직이 되지 않는가?

전 세계적으로 이젠 더 이상 GDP를 국가 발전의 지표로 삼지 않는다. 이제는 일자리다. 일자리가 많아야 국민이 행복한 시대가 되었다. 일자리를 늘리려면 기업이 기업을 할 수 있는 환경을 만들어야 한다. 규제를 없애고 노동경직성을 풀어줘야 한다. 그러려면 반드시 기득권을 타파해야 한다.

청년은 스타트업을 통해 창업을 해야 하는데 사실 부족한 것은 자본이 아니다. 문제는 규제이며, 규제를 혁파해야 길이 열린다. 콜버스랩이 왜 활성화되지 않고, 중고차 앱인 헤이딜러가 왜 안 되며, 한국에는 우버와 같은 차량 공유 업체가 왜 안 나오는가? 바로 기득권층의 일자리 지키기 때문이다.

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대한민국의 청년들은 똑똑하고 열정적이다.

이들이 날개를 펼치려면 적은 돈과 창의적인 아이디어로 기존 산업을 비트는 창조적 파괴를 해야 하는데 우리나라는 미국처럼 규제가 없는 나라가 아니다. 아니 여기저기에 규제라는 지뢰가 깔려 있는 나라다. 일단은 왜 청년 일자리가 만들어지지 않는지는 알고 있어야 한다. 청년의 일자리가 늘어나려면 오히려 글로벌기업이 더 많아져야 한다. 그래야 양질의 일자리가 더 많이 만들어진다.

더하여 글로벌기업의 본사는 대도시에 생기고(서울만 부동산이 상승하는 이유로 작용), 생산공장은 생산 비용이 저렴한 곳으로 이동하게 되어 있다.(일자리가 줄어드는 이유로 작용).

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4. 상가 분양은 망하는 지름길

경기도 00신도시에서 2018년 초 분양한 D상가도 마찬가지다. 인근 중개업소에 따르면 D상가의 1층 상가는 3.3㎡당 5000만 원에 분양됐다. 임대료는 1층 33㎡ 기준으로 300만~400만 원에 형성돼 있다. K공인 관계자는 “전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했다.

위의 기사 내용을 보더라도 신도시 상가 분양가가 얼마나 높게 책정되는지 알 수 있다. 도대체 왜 이렇게 비싼지 이해가 되는가? 3.3㎡당 5500만 원이라 함은 평당 5500만 원인데, 신도시 1층 상가는 실평수 10명 정도이고 분양면적으로 따지면 22평 정도다. 이곳에 김밥집, 스마트폰 가게, 화장품가게, 커피숍 등이 입점한다. 분양에 총 얼마가 들어가는지 계산해 보자.

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22평× 5500만원=12억 1천만 원

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무려 12억이 넘는다. 월세는 얼마를 받는가?

보통 월 350에서 500만 원 사이다. 수익률은 약 4%, 400만 원으로 잡으면 약 3%다. 분양사는 분양을 하면서 당연히 월 500만 원은 받을 수 있다고 홍보할 것이다.

분양을 받는 구매자는 이 돈을 어떻게 마련하나? 일단 가진 돈 3억 정도를 집어넣고 2억 정도는 자신의 아파트 담보 대출을 받아서 넣는다. 일단 5억 원은 만들어졌다. 그래도 7억 원이 부족한 상황인데, 상가를 담보로 60% 대출을 받으면 마련할 수 있다.

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이런 방식으로 상가를 사고 나면 구매자는 생활비로 200만 원은 나와야 한다고 생각할 것이다. 월세를 500만 원으로 책정하고, 집 담보 대출 2억과 상가담보 대출 7억 원을 합쳐 9억의 이자를 3%로 잡아 1년 이자 2700만 원, 한 달 이자 225만 원 정도로 계산한다. 그러면 월 275만 원의 생활비가 생긴다. 그러니 계산이 끝났고 마음이 놓인다.

문제는 이제부터 발생한다. 분양받은 상가에서 과연 월세 400만이나 500만 원이 나올 수 있을까? 나올 수가 없다. 그래서 K공인 관계자가 "전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했던 것이다.

 

그렇다면 이 상가는 얼마까지 떨어져야 하는가?

경매로 낙찰되더라도 6억 원 이하여야 하고, 1기 신도시의 핫플레이스도 아니므로 여기서 더 떨어져야 한다. 약 3억 원이 적당하다. 계산하면 무려 9억 원을 더 주고 비싼 값에 산 셈이다. 원래 보유했던 내 돈 3억은 온데간데없이 사라져 버리고, 살고 있는 아파트를 팔아도 메꿀 수 없는 격차가 발생한다. 결국 신용불량자가 되어 반지하 월세방으로 쫓겨갈 수밖에 없다.

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앞서도 소개했지만, 현금 3억이 있다면 차라리 AT&T 주식을 사서 배당 6%를 받으면 1년에 1800만 원, 한 달로 따지면 150만 원이 나온다. 자금을 이곳에 묻어 두고 부족한 생활비는 아르바이트로 충당사는 것이 더 안전하다.

따라서 신용불량자가 되고 싶지 않다면 신규 분양 상가는 조심조심해야 한다.

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5. 디플레이션 한국, 투자자는 이제 어디로 향해야 하나?

디플레이션 상황 하에서 부동산은 양극화된다. 부자들은 더 부자가 되고 서민들은 더 가난해진다. 따라서 부자가 사는 동네의 집값은 더 올라가고 서민들이 사는 동네는 더 떨어진다. 이때 아르헨티나처럼 국민들이 포퓰리즘을 부르짖기 시작하면 부자는 떠나고 가난한 사람들은 더 가난해진다.

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부를 얻는 방법은 간단하다.

어떤 경우라도 가치가 올라가는 자산에 투자해야 한다. 가치가 올라가는 자산이 있는 곳은 당연히 미국이고 그 외에 노동력이 싸서 수출이 잘 되는 베트남, 방글라데시, 인도 등이다. 그런데 이런 신흥국들은 통화가치를 지속적으로 낮추는 정책으로 일관한다. 인건비 상승을 상쇄하려면 통화가치를 낮춰야 하기 때문이다. 따라서 주가가 올라가는 것은 맞으나 환율도 함께 올라간다. 결국 주식투자로 수익을 내봤자 환율로 까먹는다는 말이다.

가장 좋은 선택은 미국이다. 주가도 올라가고 환율은 떨어질 것이니 말이다.

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6. 예측하지 말라. 대응만이 살길이다

경제학자들이 투자에 성공하지 못하는 이유도 같은 맥락이다. 예측을 잘하면 투자도 성공할 것이라 믿기 때문에 지표를 분석하여 투자에 임한다. 그러나 결과는 항상 빗나간다. 그 와중에 투자에 성공한 경제학자가 있었다. 그 이름은 바로 케인즈다.

"주식투자란 미인대회에서 자신의 눈에 예쁜 여자가 아니라 남의 눈에 예쁜 여자를 고르는 것이다."

케인즈

이 말은 어디선가 들어봤을 것이다.

의미인즉 지표가 아닌 돈의 흐름을 보라는 말이다. 자신의 능력에 확신에 찬 사람들은 지표를 보며 능력을 과시하려 한다. 맞으면 맞는 대로 위험하고 틀리면 돈을 잃어서 위험하다. 맞으면 자만심이 생겨 남의 말을 듣지 않고 시장의 외침에 귀 기울이지 않고 자신만이 옳다는 독선에 빠진다. 그러다가 크게 망한다. 어차피 일찍 망하느냐 늦게 망하느냐의 차이다.

이처럼 전문가라는 사람들이 투자에 실패하는 이유는 지표가 틀릴 수 있다는 가정을 하지 않기 때문이다. 또 지표가 모든 것을 반영하지도 않으며, 지표 간의 상관관계 혹은 이 세상에서 일어나는 온갖 변수들을 모두 계산하여 분석한다는 것은 사실상 불가능에 가깝다.

그러니 지표는 지금 당장 휴지통에 버려야 할 물건일 뿐이다.

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그렇다면 돈의 흐름을 보는 투자는 무엇인가?

예를 들면 세계 시가총액 1위 주식에 장기 투자하는 것이다. 돈이 많이 몰렸으니 1등이 된 것이다. 그런데 사람들은 1등이니 이미 많이 올랐다고 생각한다. 그리고 올라봤자 별로일 것이라 예단한다. 매우 느리고 상승폭도 크지 않을 것이라 지레짐작하는 것이다. 그래서 결국 세계 1위가 아닌 시가총액도 작고 기업도 부실한 소위 잡주를 산다.

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그러나 이 방법은 틀렸다.

가장 큰 이유는 내 머리를 썼기 때문이다.

남의 머리로 투자한다는 말은 남들이 좋아하는 주식에 투자한다는 뜻이다. 그리고 다른 말로 하면 돈이 많이 몰린 주식이라는 것이다.

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7. 나스닥지수에 -3%가 뜨면 이후 어떻게 대처해야 하는가?

('한 달 동안 -3%가 4번째 뜨면 그날이 공황 확정.)

'2번 이상 -3%가 안 뜬 달이 있어야 공황 종료.'

그러니 -3%가 뜨면 무조건 파는 것이 맞다. 그것도 연속적으로 뜨면 무조건 팔고 한 달을 기다려야 한다. 한 달 동안 더 이상 -3%가 뜨지 않으면 주식을 다시 사도 된다.

이 부분도 외우자.

'-3%가 뜨면 일단 주식 매도. 이후 한 달간 더 이상 -3%가 뜨지 않으면 다시 매수.'

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8. 결국 오를 수밖에 없는 기업 vs. 결코 오를 수 없는 기업

나는 주식을 아래 4개의 분야로 나눴다.

①필수기업

②핵심소재기업

③조립가공기업

④생산공장기업

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①로 갈수록 필수적인 기업이고 ④로 갈수록 얼마든지 대체가 가능한 기업이다.

①로 갈수록 기술의 수준은 높아지고, 힘의 논리가 작용하며 ④로 갈수록 그것과 관계 없어진다. 또한 ①로 갈수록 안정적인 주가 흐름을 보이면서 꾸준히 올라가는 데 비해 ④로 갈수록 주가 흐름이 일정하지 않으며 때로 상장폐지가 되기도 한다. 그러니 투자는 ①의 기업에 해야 하고, ④의 기업에 투자를 했다가는 생각만큼의 결실이 나오지 않거나 심한 경우 자산을 모두 잃을 수 있다.

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9. 세계 1등, 결론은 항상 같은 지점을 가리킨다

1등 주식에만 투자해도 당신이 꿈조차 꾸기 어려웠던 엄청난 부를 거머쥘 수 있다. 단, 한국 1등이 아닌 세계 1등 주식이어야 한다. 핵심은 1등이 아니라 '세계'다.

한국 1등인 삼성전자에, 지금이 아닌 우리가 후진국이었을 때 투자했다면 당신은 이미 부자가 되었을 것이다. 하지만 지나간 일을 후회한들 무슨 소용이 있겠는가? 우리의 관심은 과거가 아닌 미래에 있다.

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세계 1등 주식이 무엇이었든, IMF 이후 새로 시작한다는 마음으로 1998년에 1억을 세계 1등 주식에 투자했다면 지금 얼마가 되어 있겠는가? 그로부터 23년이 흘렀고, 자산은 무려 105배가 되었다. 1억이 105억 원이 되었다는 얘기다. 놀라운 결과다. 그러나 이보다 더 놀라운 사실은 우리나라의 환율이다.

105억 원이 끝이 아니다. 환율을 대입하면 158억 원까지 불어난다. 1996년 775.75원이던 환율은 2019년 1170원으로 원화의 50%가 절하되었다. 그러니 100억에 환율 효과 50%를 더해야 한다. 1억이 마법을 일으켜 158억이 되었다.​

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더 적고 싶으나, 주요내용 정리는 이 정도로 마칩니다.

원래 저 개인의 공부목적으로 적는 서평이지만 많은 분들이 읽을 수 있어서 너무 많은 내용을 오픈하면 저자에게 실례가 될 수 있으니까요.

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100세 시대에 준비하지 않으면 오래 사는 것이 불행한 시대가 되는 이유와 왜 한국 노인 빈곤율과 자살률이 세계 1위가 되었는지를 설명하면서 시작됩니다. 제가 조던님 글을 좋아하는 이유 중 하나가 바로 '읽으면서 공감이 되고 이해가 된다'는 것인데요, 신문을 읽고 해석하는 능력이 탁월하십니다. 덕분에 저도 인사이트를 얻을 수 있습니다.

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조던님 칼럼을 즐겨 읽었던 사람 입장에서는 복습이 되는 내용이 많았고, 현재와 미래에 대한 인사이트를 키울 수 있게 도와주는 책이 아닌가 합니다. 핵심을 찾는 사람들에겐 어떤 상품을 사야 하는지 명확하게 알려주고 있고, 그 외에 시야를 넓게 볼 수 있도록 설명된 내용이 많습니다. 결론은 쉽고 명확합니다.

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조금은 급하고 불안하고 조급한 마음이 드는 현 시국에, 책을 읽으며 마음을 가라앉히고 차분함을 가질 수 있었습니다. 아직 늦지 않았습니다. 너무 급하게 서두르지 않아도 됩니다. 릴렉스~

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저는 인사이트를 얻을 수 있는 내용이 많은 책이 좋습니다. 저 개인적으로는 쉽고 재밌고 이해하고 생각하고 상상하면서 읽었습니다. 책 내용이 어렵지 않습니다.

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책에서 특히나 공감되었던 한 가지!

바로 "신도시 상가 분양"입니다. 제가 분양을 받아봤고 주변에서 힘들어하는 분들을 직간접적으로 봐왔기에 저자가 하고픈 이야기가 무엇인지 정확히 이해하고 있습니다. 안 해보면 모르죠. 당해봐야 압니다. 지금도 여전히 쉬운 길을 두고, 어렵고 힘들고 위험한 길을 가려는 분들이 이 책을 읽고 방법을 찾았으면 좋겠습니다.

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잘못된 투자 한 건이 다시 일어서기 힘들 만큼 큰 좌절을 줄 수도 있습니다. 노후 파산을 막기 위해서라도, 퇴직을 앞둔 분들이 한번 읽어봤으면 좋겠습니다. 아직 몰라서 그렇지 쉽고 확실한 투자처가 많습니다.

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