서평) 부동산 소액투자의 정석_김원철님

요즘은 책이 출간되면 이벤트도 많이 하는데, 조금 빨리 읽어보고픈 마음이 있어서 읽고 있던 책을 뒤로하고 우선적으로 읽어보았습니다. 왜냐면 제가 처음으로 부동산 투자 서적에 입문하게 된 계기가 된 저자분의 책이기 때문입니다. 이미 절판된 책을 비싼 가격을 주고 구해서 읽어보았었고, 그 당시 저에겐 꽤 신선한 충격이었습니다. 이번 책에도 괜찮은 내용이 많습니다.

 

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1. 뉴 전세 레버리지 전략이란?

전세 레버리지 전략의 핵심은 이것이다. 정부의 규제가 심해지고 투자자들이 지나치게 갭투자에 열광할 때는, '매도 전략'으로 가야 한다. 정부가 이렇게나 강력히 보유 주택 수를 늘리지 말라는데, 굳이 이럴 때도 주택 수를 늘려갈 필요는 없다. 정부의 규제에 맞설 필요도 없거니와 소시민으로서 정부의 규제에 맞서봐야 나만 피를 흘리게 된다. 대중 역시 그렇다. 이들이 언제까지 갭투자에 열광하지는 않을 것이다. 그들도 언젠가는 부동산에 관심을 끊고 '이제 부동산은 끝났다'며, 부동산 매매보다는 '전· 월세' 거주를 선호하게 될 것이다. 이러한 시기는 반드시 찾아온다.

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그때가 오기 전까지는 본격적인 전세 레버리지 투자를 미뤄두는 것이 좋다. 구체적인 전략은 아래와 같다.(상세 내용은 책 속에..)

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2. 전세 레버리지 전략의 원칙 세 가지

반드시 지켜야 할 세 가지 조건을 기억하자.

1) 지속적으로 주택의 전세가격 상승이 예상되는 지역

2) 전세가율이 85% 이상인 주택

3) 4년 안에 투자 원금 회수율 100%

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3. 나 홀로 아파트 투자

아래의 그래프는 강남의 대표적인 나 홀로 아파트 K의 사례다.

2002년~2006년 부동산 대세 상승 기간에도 K 아파트 가격에는 거의 움직임이 없다가, 2007년과 2008년에 가격이 급등했다. 어째서 이런 일이 벌어지는 것일까? 이는 아무리 나 홀로 아파트라고 해도 결국 '부동산의 가격은 시장가격 수준에 맞춰진다'는 원칙 때문이다. 조금만 생각해도 아주 상식적인 이야기다. 예를 들어, 현재 강남의 대단지 84㎡ 아파트 평균 가격이 14억 원 정도인데 같은 지역 같은 평수의 나 홀로 아파트가 3억 원이라면, 이 아파트의 가격이 계속 그대로 머무르겠는가? 그럴 수는 없다.

비단 나 홀로 아파트라고 해도, 머지않아 대단지 아파트 가격을 따라 최소 9~10억원 정도로 가격이 형성될 것이다.

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4. 나 홀로 아파트의 매수 타이밍

나 홀로 아파트의 경우, 매입 시점이 정해져 있다. 아무 때나 매입해서는 절대 안 된다는 이야기다. 물론 어느 부동산이든 아무 때나 매입해도 되는 건 아니지만, 특히 나 홀로 아파트일 경우 매입 시점을 매우 면밀히 따져봐야 한다.

그렇지 않으면, 다른 부동산의 가격이 다 오를 때 전혀 오르지 않다가 매도한 후에는 (다른 부동산의 가격이 상대적으로 많이 올라서) 아무것도 매수할 수 없는 절망적인 상황에 처할 수 있기 때문이다. 주변 사람들로부터 '나 홀로 아파트는 절대 사지 마라'라는 말을 자주 듣게 되는 것도 이러한 이유 때문이다.

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나 홀로 아파트의 가격은 좀처럼 오르질 않는다.

가격이 수년째 그대로 유지되고, 심지어 다른 아파트의 가격이 다 올라도 전혀 오르지 않는 경우가 태반이다. 그러니 대부분의 사람들은 가격이 오르지 않은 상태'만 봤을 가능성이 크다. 하지만 실제로 시세를 살펴보면, 전혀 그렇지 않다는 걸 알 수 있다. 나 홀로 아파트도 가격이 오른다. 다만 워낙 짧은 기간에만 오르기 때문에 이를 대중이 잘 모를 뿐이다. 그러니 우리는 그 짧은 순간을 노려야 한다.

그때가 언제인가?

그건 주변의 대단지 아파트들의 가격이 모두 오른 후, 그것도 충분히 오른 후다. 나 홀로 아파트는 바로 이때 매수해야 한다. 이때가 바로 매수 기회인 셈이다. 사실 생각해 보면, 나 홀로 아파트를 매수하는 원칙만 알면, 현실적으로는 매수가 매우 쉽다. 이는 차분하게 생각하면서 물건을 고를 시간적 여유가 있다는 뜻이다.

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5. 비 로열 대단지

소액으로 비 로열의 아파트에 투자하려면 다음을 기억해야 한다.

첫째, 관심 있는 단지의 로열과 비 로열동 물건의 차이가 어떤 이유로 벌어졌고, 이에 따라 가격이 어떻게 형성되었는지를 잘 파악해야 한다.

둘째, 비 로열 물건으로 분류되었다 해도 투자하기 괜찮은 비 로열 물건은 없는지 찾아보고, 이 물건이 급매로 나올 경우 가격이 어느 정도이면 적당한지 알고 있어야 한다.

셋째, 투자하기 적당한 비 로열 물건이 급매로 나올 경우 확신을 갖고 과감하게 매수할 수 있어야 한다. 어찌 보면 매우 단순한 전략이지만, 구사하는 것은 결코 쉽지 않을 것이다. 다만 책의 콘셉트가 그렇듯, 소액으로 도전해 보기에는 아주 매력적인 전략이다. 1년에 1건만 성사시켜도, 웬만한 월급쟁이 연봉 정도의 수익을 기대할 수 있으니 해볼 만하지 않은가?

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6. 미분양 아파트

이런 의문이 들 수 있다. 이렇게 아무 흠도 없는 아파트 단지가 왜 미분양이 된 걸까?

그 이유는 2가지밖에 없다.

분양 가격이 너무 비쌌거나 주변에 물량이 너무 많아서.

여기서 주의해야 할 것이 또 있다. 이 '물량'이라는 건 입주물량을 의미한다. 사실 분양 물량이 많다고 해도 미분양이 나는 경우는 드물다.

소액으로 투자할 경우 최고의 투자처는 역시 분양권이다.

다만 다시 한번 강조하건대, 미분양 물건은 반드시 그렇게 남은 이유가 있으므로 반드시 그 원인을 꼼꼼히 살펴고, 꼭 '특별히 흠잡은 데 없는 좋은 아파트인데도 미분양이 난 경우'만 공략해야 한다. 그저 좋은 할인 혜택에만 혹해서 결정하지 않길 바란다. 무엇보다 엄청난 할인 혜택을 내거는 아파트의 경우 분양사의 직원들이 더욱 열을 내서 홍보하고 판매하다 보니, 그들의 이야기만 듣다 보면 나중에 이런 마음이 들 수 있다

'에이, 들어가는 투자금도 거의 없는데, 나중에 정 안 되면 그냥 싼 가격에 전세를 내놓아도 조금이라도 이익을 얻겠지!' 이 같은 마음에 덜컥 매수를 결정하는 것이다.

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결론은, 미분양된 부동산의 매수 결정의 조건 결정은 '부동산의 가치'가 기준이 되어야 한다는 것이다.

부수적인 혜택 때문에 매수를 결정해서는 안 된다. 그냥 갖고만 있어도 가격이 오를 거란 생각은 틀리진 않지만, 매우 위험한 생각이다. 이를 매도해 현금화하는 데 10년이 걸릴 수도 있다. 게다가 임대를 놓을 때는 매우 낮은 금액으로 놓아야 하고, 오랫동안 공실이 이어질 수도 있다. 그럴 때마다 현금이 필요하고, 추가 투입할 자금이 예상을 훨씬 뛰어넘을 수도 있다

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7. 소액으로 빌라 투자하기

강남의 빌라가 아니라면, 어떤 지역의 물건을 봐야 할까? 이번 장에서 소개한 투자 전략의 포인트는 '뜨는 지역+적은 투자금'의 조건을 갖춘 대상에 투자하는 것이다. 강남을 제외한 '뜨는 지역'을 한 곳 알려준다면, 한강 변이다. 이 말에 실망할 사람도 있을 것이다. 한강 변 부동산이 좋은지 모르는 사람이 어디 있는가.

하지만 한강 변에는 지금도 저렴한 빌라들이 꽤 있다. 아니 정확하게 말하면, 저렴한 빌라라기보다 투자금이 적게 들어가는 빌라들이다. 그런 빌라는 향후 개발될 여지가 상당하다. 혹여 개발되지 않는다고 해도, 주변이 계속 개발되면서 덩달아 그 가치가 올라갈 가능성이 크다. 그러니 한강변 빌라들은 오래되고 낡았더라도 적극적으로 관심을 가져보자. 무엇보다 이것에도 마찬가지의 논리가 적용되고 있다. 한강변이면서 무언가 개발될 여지가 있다고 대중의 기대를 받게 된 곳은 이미 부동산 가격이 매우 높다. 이런 곳은 쳐다볼 필요도 없다.

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투자 전략의 핵심 포인트를 기억하라.

한강 변에 속하긴 하는데 개발될 여지가 딱히 보이지 않아 대중의 기대감이 없고, 그래서 가격이 낮아 소액으로 투자할 수 있는 빌라를 찾으라는 것이다. 이 조건에 맞는 빌라를 찾아서 적은 투자금으로 매수해 몇 년의 세월을 버틴다면, 반드시 보상받을 것이다.

여기서 핵심 포인트를 한 가지 더 이야기하겠다.

사실, 부동산 공부를 조금만 해도 '투자처로서 어디어디가 좋다' 정도는 금방 알 수 있다.

호재라는 것이 특별할 것이 없는 세상에 살고 있기 때문이다. 거의 모든 호재가 오픈된다. 따라서 '어디어디가 좋은지'를 아는 것은 하나도 중요하지 않다. 중요한 건, '어디가 좋은데, 그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 크다' 혹은 '그곳의 성장성이 예상보다 훨씬 오래갈 것이다' 같은 가치의 크기를 아는 것이다.

이러한 개념을 가지고 낡은 빌라를 찾으면 된다. 앞으로 더욱더 뜰 지역, 앞으로 더욱 수요가 몰릴 지역의 빌라라면, 여전히 과거와 같은 성공 신화를 만들어 낼 수 있다.

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8. 오피스텔 투자

복층 오피스텔은 피할 것

찾다 보면 자주 마주치는 게 복층 구조다. 복층 구조의 오피스텔은 참 매력적이다. 가장 큰 매력은 면적 대비 가격이다. 복층으로 구성된 덕분에 사용 면적은 넓은데, 가격은 사용 면적에 비해 매우 저렴한 편이다. 그래서 투자자와 소비자들의 눈길을 끌게 되었고, 이에 따라 상당히 많은 건설사들이 너도 나도 복층 오피스텔을 건설하고 있다. 하지만 결론부터 말하자면, 이러한 매력은 순전히 건설사의 관점에 불과하다. 그곳에 실제 거주하는 사람의 입장에서 보면 상황이 전혀 달라진다.

복층 오피스텔은 건설사들의 판매 꼼수다.

매수자로 하여금 저렴해 보이게 해서 판매를 촉진하는 상품인 셈이다. 투자자라면 당연히 넘어가선 안된다. 물론, 모든 복층 오피스텔이 투자 가치가 없다는 건 아니다. 선릉역 초역세권에 있는 한 복층 오피스텔의 경우는 오래된 데다 복층임에도 강남권의 넘치는 직장인 수요와 핵심적인 위치 덕분에 오랜 세월 꾸준히 가격이 올랐다. 희소성이 있는 지역, 탁월한 입지를 가진 곳은 10년이 넘어도 그 지위를 유지한다는 말이다. 하지만 그런 오피스텔을 찾는 건

생각보다 쉽지 않다. 그러니 예상되는 위험이 도사리고 있는 복층 오피스텔을 '굳이' 선택할 필요는 없다.

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창의적인 투자 아이디어를 많이 알려주었습니다.

책의 내용은 전반적으로 부동산 투자자가 읽기에 매우 유익하게 되어있습니다. 특히 책의 초반부는 투자 경험이 많은 사람이면 누구나 공감할만한 실패(?)담이 있었기에 공감과 위로가 되었습니다. 부동산 투자 업계에서 20년 이상 활동하는 분들이 그렇게 많지 않죠. 이 바닥이 오랫동안 롱런하기도 참 어렵습니다.

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'소액으로 아파트 투자하기 파트'에서는 일반적으로 투자자들이 선호하지 않는 상품에 대한 이야기가 많았기에 새로운 관점으로 볼 수 있게 되어 좋았습니다. 비로열 아파트, 미분양 아파트, 입주 급매 아파트 등.. 대략적으로 알고 있던 내용들인데 책에 다 정리가 되어있어서 좋았습니다. 제가 생각 중인 내용이 있어서 속마음을 조금 들킨듯한? 특히나 투자 경험이 적은 분들에게 큰 도움이 될 것이란 생각이 듭니다. 부동산 투자서적을 많이 접해보니 뻔한 이야기보다는 조금이라도 새로운 내용이 있는 책이 좋게 느껴집니다.

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개인적으로는 제가 선호하지 않는 파트도 있었으나, 간접 지식을 쌓기엔 충분한 내용이었습니다. 이 책은요.. 투자 경험이 적은 지인에게 꼭 추천하고픈 책입니다. 장황하게 부동산 투자를 해야 하는 이유에 대한 설교가 있는 것도 아니며, 여러 분야에 걸쳐 다양한 정보를 제공하고 있습니다. 경험이 많은 사람에겐 복습이 되는 내용 + 창의적인 아이디어, 초보자들에겐 지식이 쌓이는 내용입니다. 요즘은 뭐든 창의적으로 움직이는 사람이 성공하는 시대입니다. 저도 책에서 몇 가지 아이디어를 얻었습니다.

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아.. 그리고, 제가 급하게 책을 구입한 이유는 아래 특별부록이 궁금했기 때문입니다. 보안 유지(?)를 위해서 비닐로 포장되었네요.