대학교수님의 부동산 강의 후기 (공매 토지 투자)

토지 강의 후기를 기록합니다.
아시다시피 저는 직장인 겸 학생입니다. 저도 훗날 교수님처럼 멋진 강의를 하기 위해서라도 열심히 공부하고 있습니다. 이 강사님은 강의도 하시지만 개인사업도 하시고 투자도 하시는 분입니다. 대학명과 실명은 비공개함을 이해해주시기 바랍니다.

1. 미래가치를 생각하자
공매의 물건을 보면서 이 작은 땅이 필요로 한 사람이 있을까 없을까를 생각해야 한다. 10평으로 무엇을 할 수 있을까? 이렇게 작은 땅은 관심 있는 사람이 드물다. 바로 옆의 땅주인은 필요로 하겠지만 유찰 이후로 싸게 사기 위해서 입찰하지 않는다. 이 작은 땅은 필요로 하는 사람이 없다고 생각할 것이다. 그러나 아무리 작은 땅도 건축행위를 할 수 있다. 땅의 가치는 사용자에 따라서 가치가 달라진다. 그 가치를 알아내고 투자를 해야 한다.

2. 토지를 최단기간에 팔수 있는 방법
공매로 낙찰을 받으면 잔금을 내기까지 한 달간의 시간을 준다. 그 기간 안에 팔 생각을 해야 한다. 앞 건물 소유자가 연락이 와야 한다. 낙찰 다음날 연락 오면 바로 가야 한다. 빨리 가야 돈 있는 사람으로 인식한다. 낙찰 이후 공매 담당자가 걱정스레 물어보길래, 소형 필지라도 문제없다고 했다. 나는 소형 토지에만 전문적으로 건축하는 사람이라고 소개했다. 그래도 혹시 뒷건물 주인이 물어보면 연락처를 알려주어도 된다고 얘기하면 된다. 역시나 하루 뒤에 연락이 왔다. 단기로 노렸다면 팔면 될 것이고 건축까지 생각했다면 건축하면 된다.

3. 8평짜리 토지에 4층으로 커피숍을 올린 곳도 있다.
얼마든지 신축 가능하다. 그러나 공매를 받은 후 작은 필지를 가지고 대출을 하려면 은행에서 거부를 한다. 사용 가치가 없다고 생각하기 때문에 그렇다. 그러므로 은행에 가기 전에 사용가치를 만들어서 가야 한다. 설계사를 찾아가서 도면만 작성하는 것은 30만 원이면 된다. 은행에서는 사무실 용도라고 하면 사업자 대출을 해준다. 공매는 감정가 대비 대출이 나오는데 70% 나오니 1.7억에 낙찰받은 토지는 대출 1억 받고 7천 투자를 하게 되는데, 1년이 안되어 판다고 봤을 때 목표수익을 가져가야 한다.

4. 상가를 짓기 전에는 유효수요를 봐야 한다.
다음 지도에서 음식점을 누르면 빨간색 점이 보인다. 사람들은 식당이 모인 곳으로 간다. 강사가 낙찰받은 토지 바로 앞에 아파트 재건축이 예정되어 있었다. 100평 이상의 토지는 평당 300의 건축비가 들어가지만, 소규모 건물은 평당 450~500이 들어간다.  인입 비용이 포함되었는지 안되었는지도 물어봐야 한다. 상하수도와 전기가 인입 비용이다. 토지 1.7억 + 건축 9천 + 매입 비용 2천 = 총 2.8억인데 대출을 1.8억 받았다. 건물은 임대료에 따라서 건물 가격이 정해지므로 임대료를 많이 받아야 한다.

계산법은 아래와 같다.
임대료 계산법 : 토지 1.72억 + 건축비 7천
경비 =(토지+건축)*1.1 (10%)
실투자 대략 2.8억
대출 1.8억 (금리 4%)
보증금 3천
요구수익률 : 7%

5. 비주거용 부동산 가격은 천차만별이다.
공매가 나오면 싼지 비싼지를 알기 어렵다. 이것은 주변 시세 조사와 전용 앱을 통해서 확인 가능하니 사전조사가 반드시 필요하다.

6. 임대를 잘 놓는 비법
임차인 입장에서 대출과 보증금 합계금액이 너무 높으면 임차인이 싫어한다. 매매가격에서 보증금+임대료의 60%의 상가가 좋은 상가다.  그래서 위 상가는 보증금은 3천으로 책정했다.
상가는 팔리는 수익률을 먼저 봐야 한다. 시장에서 물건을 볼 때에는 항상 대출을 빼고 계산해야 한다. 대출금 빼고 수익률을 봐야 한다.  4-5%면 괜찮은 물건이다. 항상 물건을 만들 때는 시장의 수익률을 알아보고 5%면 7%를 만들어서 팔면 된다. 건축주가 실패하는 가장 큰 이유는 임대 놓은 상권과 보증금을 생각하지 않고 땅값이 싸다고 짓기 때문이다.

7. 좋은 상가 구별방법
보증금과 상가의 비율만 알아도 좋은 상가인지 아닌지 알 수 있다. 좋은 상권은 보증금의 1년 치만 받는다. 안 좋은 곳은 2년 치 받는다. 월세 100, 보증금 1200이면 굉장히 좋은 상권. 3000/100이면 안 좋아서 보증금이 높은 것이다.

8. 장기와 단기 임대를 구분
장기임대는 구분해서 임대를 놓고, 단기 임대는 통임대가 좋다. 구분 임대 놓을 때에는 얼마가 적정한가?
층별 임대료 효용비율이 통계청에 있는데 참고하자. 지역별 편차는 있다. 당연히 구분해서 임대를 놓으면 조금 더 받을 수 있다. 월세 받는 것보다는 단기로 파는 게 더 수익률이 낫다.

9. 팔릴 수 있는지를 본다.
부동산 어플로 매매 수익률 계산을 해본다. 파는 것도 시기와 금액이 중요하다. 팔 때에 3.5억에 놓으면 5천을 깎으려 한다. 그러니 3.8에 내놓으면 된다. 뒤에 5백을 붙여놓았다는 것은 그만큼 매도자가 가격산정에 신경을 쓴 것으로 이해한다. 그러니 4.05억에 내놓고 2500 깎아서 팔면 된다. 원래의 목표 수익률대로 매도하는 것이다. 팔려는 금액에 몇백 더 붙여서 올려놓자.

10. 수익형 부동산은 월세가 낮아질수록 매매가격이 낮아진다.
그러니 월세를 깍지 말고 임대료를 한달치 받지 말자. 그러면 건물 가치는 깎이지 않는다. 세입자가 요구해도 월세를 깍지 않고 무상 임대기간으로 협의하는 게 낫다. 핵심이다. 계약할 때에 월세를 11개월을 밀리지 않으면 마지막 달을 받지 않는다고 하면 세입자는 임대료를 절대 밀리지 않는다. 그러면 맘 편하게 임대를 할 수 있다. 월세가격 조정이 아닌 무상임대기간을 넣고, 밀리지 않게 넣게끔 날짜를 정해둔다. 건물 가치도 높게 보존할 수 있고 임대료도 밀리지 않으니 현명한 방법이다.

11. 좋은 상권 구분하는 방법
처음에 분양하는 상가는 공실과 권리금이 없다. 장사가 잘되면 권리금이 생긴다. 한 달에 500의 이익이 난다면 영업이익을 받고 나간다. 그게 권리금이다. 시설과 자리 비용과 영업비용, 입지가치, 시설의 권리금 총 3개로 되어있다. 권리금을 얘기할 때에는 항상 세 가지이다. 장사가 안되어도 시설과 입지 권리금이 붙어있다. 권리금을 보면 좋은 상권인지 아닌지를 구분할 수 있다.

12. 과거 거래 시세를 볼 때 주의할 점
지분 거래 가격을 보지 말고 일반 가격만 봐야 한다. 지분은 이해관계에 따라 비싸게 팔릴 때가 많다. 땅값은 특별하게 떨어질 일이 없다. 단순하게 뉴스만 보지 말자. 초고수는 언론 플레이가 생기기 전에 판다. 호재 있는 지역의 근처를 사는 게 낫다.

13. 개설 예정인 도로는 도로가 아니다.
시청에 물어봐야 한다. 등기부등본 토지대장의 이름을 알고 전화해야 한다. 원래 본인이 아니면 잘 알려주지 않는 곳이 많으나 방법은 있다.  통화할 때에 이렇게 하면 된다. "계약금은 이미 넣었고 내일이 잔금인데 알려달라"고하면 다 알려준다. 참고로 뒤에 공원이 생기면 도로는 공원용 도로가 되기 때문에 차량이 갈수 없고 인도로만 이용된다. 낭패를 겪는 분들이 많다.

14. 실지렁이 토지를 조심하자
시세가 평당 60인데 38만 원에 나와서 급하게 구입한 분이 있다. 토지는 현황상과 지적상 다 나온 것을 보고 매수했다. 그런데 건축업자가 아주 얇은 실지렁이 같은 토지를 남겨놨다. 원개발업자의 땅이다. 알박기해서 비싸게 팔려고 작전을 해놓은 것이다. 이런 토지는 매수하기 전에 건축과 전화해서 물어봐야 한다. 물어볼 때에도 이 도로를 기준으로 허가가 났는지 알아봐달라고 하면 된다. 그렇지 않으면 맹지로 묶여서 아무것도 하지 못하는 토지가 된다.

15. 건축 허가 내놓고 법적으로 2년간 연기할 수 있다.
그러나 2년이 지나도 더 연장할 수 있는 방법이 있다. 터파기를 해놓으면 2년이 지나도 건축 허가를 취소할 수 없다. 이미 공사는 하고 있는데 돈 없어서 하지 않았기 때문이다. 그러면 공무원도 이해해준다.

투자는 바로 실행에 옮기는 게 아니라 꾸준히 공부해야 한다.  경공매를 시작하기 전에 모의 입찰을 해야 한다. 강사는 항상 2년 뒤에 그 필지가 바뀐 것을 보는 습관이 있다. 그래야 공부가 된다.

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역시 사람은 배워야 합니다.
아직도 독서와 강의를 들을 때마다 새롭게 배우는 내용이 너무나 많습니다. 위 강의에서 가장 도움 되었던 내용은 바로 임대 노하우입니다. "월세 임대료를 낮추지 말고 11개월을 밀리지 않으면 마지막 달의 임대료를 받지 않는 전략" 정말 멋집니다. 월세가 낮아지지 않았으니 매매가격은 유지가 될 것이고, 세입자분은 정해진 날짜에 월세를 낼 것입니다.

부동산!
정말 공부할 게 많은 분야입니다.