분양권 매수 Tip (제대로 평가하기)

본업에 충실하다보니 근래에 조금 바빴었습니다.
직장일도 바빴지만, 올해 시작한 운동도 하고 신간을 읽다보니 여유가 없었었네요. 그러나~ 꾸준히 관심을 갖고 학습은 했답니다.^^

배운게 도둑질이라고 저는 분양권이 가장 쉬운 종목인거 같습니다. 그래서 이번에 "열여섯번째 분양권"을 갖게 되었습니다.

첫 분양이 13년 전이니 거의 매년 한차례씩 분양을 받았던거 같습니다. 1순위 통장을 썼던거도 있고, 미분양을 받아 온거도 있고, P주고 구입한것들도 있습니다. 분양받은 주택에 살면서 또 새로운 곳을 분양을 받고, 2-3년 후에 살던 주택은 오른가격에 팔고 새아파트로 재입주를 하고, 이렇게 계속 반복했었습니다. 물론 이사갈때마다 돈은 남았습니다.

실입주를 겸한 안정적인 투자였기에 입주시점에 경기가 안좋아도 결국 시간이 흘러 다시금 상승하였고, 보수적인 투자이다보니 수익율이 크진 않지만 손해본적은 없습니다. 경험상 실입주가 가능한 분양권 투자는 안정적입니다.

이번에 제 품으로 들어온 분양권은 낯선곳에 있는 아이입니다. 인기좋은 소형평수에 치이고, 희소성 있는 대형평수에 치이다보니 관심도가 낮아서 저평가되었다고 판단되는 아이였기에 조금의 P를 주고 매수하였고, 오늘 명의이전 하러 가는 중입니다.
덕분에 기차안에서 글을 적고 있네요.^^

이번 글에서는 제가 어떻게 분양을 받는지 팁을 설명드려 보려고 합니다. 책에 소개된 정답이 아닌 저의 노하우이니 참조만 하시면 좋겠어요.

저는 아파트 구조는 별로 중요치 않다고 생각합니다. 가장 중요한 것은 입지이고, 평수이고, 희소성, 분양가격, 수요층 입니다. 그렇다보니 손품을 많이 팝니다. 단지 배치도를 보고 어느 라인이 로열인지 찾아야하고, 네이버/구글 지도를 이용해서 주변 지형파악을 합니다. 건설사에서 배포된 배치도만 보고 계약하는 우를 범하면 안됩니다. 로열이라고 생각한 앞동 바로 앞에 더 큰 건물이 들어오기도 하며, 지상철이 지나가거나, 천연환경 뷰가 아닌 공장뷰가(비선호환경) 나올수도 있기 때문입니다.
많은 사람들이 쉽게 놓치는 부분을 찾아보기 위해서 각도기를 가져다 일조를 파악하고, 현재는 비인기동으로 보이지만 입주 후에 빛 볼수 있는 아이를 찾으려고 노력합니다.

아래내용은 분양이 완료된 단지를 P주고 살때에 해당됩니다. 추첨하는것은 본인 의지가 상관없기 때문에 해당되지 않고, 입주후에는 그 가치를 이미 다 알아차려서 저평가 물건이 없기 때문에 분양이 완료된 물건에 한합니다.

하나씩 설명드릴께요.
1. 입주물량을 파악합니다.
향후 입주물량이 많다면 피해야겠지만, 그럼에도 그 지역에서 최고라고 할 만한 단지라면 분양받아도 괜찮습니다. 하락장이라도 물량이 많아지더라도 최고 좋은것은 그 가치가 오히려 오릅니다. 최근 3년사이 최고 시세대비 50%나 떨어진 구미시에서도 입주 1년만에 분양가에 20~30% 오른곳이 있습니다. 양극화가 생깁니다. 그러니 경쟁력이 좋은 단지로 해야 합니다.

2. 구글/네이버 지도를 활용합니다.
단지 주변으로 유해환경이 없는지 선호하는 편의시설이 많은지 살펴봅니다. 특히나 단지 주변으로 공터가 있다면 용도를 확인해야합니다. 앞동이라고 해서 무조건 로열동이 아닙니다. 분양상담 받을때 앞에 10층 상가가 들어온다고 했지만, 실제론 28층짜리 오피스텔이 들어와서 햇볕을 못 보는 일이 생기기도 합니다. 영구조망이 아니라면 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

3. 로열동을 찾습니다.
출입구와 커뮤니티에서 가깝고 일조가 좋은지 확인합니다. 이때에는 각도기를 가지고 직접 그려보면서 각도를 파악해봐야합니다. 토지가 정남형이 아닌곳이 많다보니 남동남서가 45도씩 균등하게 배분되지 않습니다. 대부분 조망이 나오는 방향으로 각도를 틀고, 대형평수일수록 남향으로 배치를 합니다. 그런데 특이하게도 대형평수는 20도 남서서이고, 중소형평수를 70도 남남동으로 배치한곳도 있습니다. 분양받은 사람들은 모릅니다. 입주해서 살다보면 왜 햇볕이 안들어오는지 그때야 이유를 알게 되고, 그게 시세에 반영됩니다.

4. 분양가 비교를 합니다.
타단지와 비교하는게 아니라 단지내 평수/층수별로 비교합니다. 보통 소형평수가 평당가격이 가장 비쌉니다. 거기다 로열동이면 더 비싸고, 층수가 높으면 더 비쌉니다. 그리고 P도 비쌉니다. 그렇다보니 예를들어 24평형 로열물건이 2.7억인데, 같은평수 뒷동 저층은 2.2억인것도 있습니다. 제 경험상 한강 정도 되는 조망이 아닌 이상, 층수에 따른 가격차이는 10%내외로 줄어듭니다. 그러니 실입주라면 분양가가 낮고 P가 낮은 저평가 물건을 선점해서 분양받는게 좋습니다.

5. 구조를 비교합니다.
같은 평형인데도 구조가 A,B,C로 다른경우가 많습니다. 가장 인기있는 것은 4베이 남향이겠고요, 타워형 C타입이 상대적으로 인기가 적습니다. 일부 건설사는 타입에 따라 분양가격도 차이를 둡니다. 그리고 선호도가 높은 4베이 남향 P가 훨씬 높습니다. 그렇다보니 분양가와 프리미엄을 비교하면 같은 층수라고 하더라도 몇천만원 차이가 생기는 경우가 있습니다. 그런데 입주하면 어떻게 될까요? 평수와 층이 중요하지 집 구조에 따른 차이는 적습니다. 그래서 가격차이가 1천만원 이내로 줄어든채로 거래가 됩니다. 저평가된 구조를 선택하는것도 좋습니다.

6. 주변 시세와 비교합니다.
최근에 분양한 A단지는 지역내 최고 분양가를 찍었습니다. 그렇다보니 고분양가라는 말도 많고 지역민들의 외면을 받았습니다. 그런데 주변 단지 시세를 비교해보니 20년된 24평 주공아파트가 2.1억이고, 같은평형 새아파트 분양가가 2.3억입니다. 더군다나 새아파트는 세대수도 몇배 더 크고, 단지내 수영장,헬스장 등 비교가 안되는 인프라를 가지고 있습니다. 새아파트가 비싼것인지? 비싼 상품이 맞는지 판단을 내려야 합니다. 2년 후 입주시점에 가격은 어떻게 변할까요? 수요가 많은 지역이라면 새아파트가 앞서 나가고, 구아파트가 따라서 올라갑니다만 "수요가 적은 지방이라면 구아파트는 하락하고 새아파트만 상승"하게 됩니다.

위의 내용은 주변에서 이미 수차례 경험한바가 있습니다.

말이 길었는데요.
제가 하고 싶은 이야기는 아파트 고를때 신중해야 한다는 것입니다.(덜 알려진걸 꼼꼼히) 내가 직접 산다는 마음으로 여러가지 비교를 해가며 "가장 좋은거를 비싸게 사는것보다 가장 좋지는 않더라도 싫지는 않은거를 싸게 사는게" 더 중요합니다.

그리고 분양권 투자 역시 갭투자와 다를바 없습니다. 분양가에 10%를 넣고 2-3년을 기다리면 됩니다. 2년이 지나면 일반과세는 동일하며, 오히려 분양권을 매수할때 취득세를 안 내는 장점도 있습니다. 복비도 저렴하죠.

3000만원 이내의 소액으로 투자를 고려하신다면, 20년 된 구축 아파트 갭투자만 고집 할게 아니라 신축 소형아파트 갭투자가 어떨까요? 그리고 신축은 2년 뒤 입주시점에 등기해서 더 가져갈수도 있습니다. 새아파트이기 때문에 향후 10년간 수리나 하자로 걱정할게 없다는 것도 장점이 되겠고요.

위와 같은 고민을 하고 결정내린 곳으로 지금 가고 있습니다. 계약은 언제나 설레입니다.

그리고 이런 설레임이 저는 일년에 한두번이면 충분합니다.^^

비싸지 않더라도 저렴한 맛집도 많습니다.