지방 부동산 투자의 핵심, 투자자 생각

지방 아파트 문의하시는 분들이 좀 있으십니다.
대부분 쪽지와 메일로 물어보시는데 제가 해당지역 전문가가 아니라 큰틀에서만 설명드릴 수 있습니다. 오늘 물어보신 분은 두곳을 비교해달라고 하셨는데, 너무나 큰 차이가 있었습니다. 한곳은 절대 하지 말아야 될 주택을 말씀하시더군요. 투자가 아닌 실거주 측면에서 부동산 지식이 부족한 분들을 위한 조언은 가급적 해드리려고 합니다. 그런데 질문을 받아서 검토해보면 제 입장에서는 "정말 말도 안되는 주택"으로 고민하는 분들도 계시군요. 틈틈이 부동산 책도 읽으시면 좋겠습니다.

그리고 기왕이면 소통하는 이웃분들이면 좋겠습니다. 필요하실때만 찾으면 섭섭합니다.^^ 전재산이 투입되는 주택 선택은 특히나 신중해야합니다.

아래 글이 도움되실 것 같아서 오픈합니다.
저는 머릿속의 생각들을 메모 형태로 정리하는 편입니다. 예전부터 적어놓은 내용인데 편하게 적은 글이지만 도움 되는 분들도 계시리라 생각됩니다. 아무리 어려운 지방이라고 하지만 그 속에서도 괜찮은 상품을 찾기 위한 기술은 필요합니다. 소소한 제 생각을 알려드립니다.

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경험이 쌓이면서 자연스레 알게 되는 사실들이 몇 가지 있다. 책에서 읽은 것보다 직접 깨우친 것들이 더 기억에 남고 학습이 된다. 어디까지나 나의 생각일 뿐 정답이라고는 할 수는 없으나 아래와 같이 정리해본다.

1. 지방 아파트는 입주장이 제일 싸다
사람들 고집이 있다. 고정관념이 강하다. 그래서 쉽게 인정하기 싫은 부분이 있는데 바로 프리미엄이라 부르는 웃돈이다. 속상해서 또는 기분 나빠서 주기 싫어한다. 과거 10년 전에 1억에 분양했던 주택이 현재 2억이라면 받아들이지만, 2년 전에 2억에 분양했던 주택에 웃돈 3천이 붙어있으면 인정하기 싫어한다. 프리미엄을 붙여도 10년 넘은 구축보다 겨우(?) 3천 더 비싼데도 말이다. 조금 이해가 안 되는 측면이 있다. 그래서 여기에 기회가 있다. 지방이 안 좋다. 인구가 줄어간다. 그래도 누군가는 살아가야 하니 A급은 살아남는다. 기왕이면 지역에서 방귀 좀 뀐다는 사람들이 선택할 만한 주택을 고르면 분명 성공한다. 멀리 볼 것도 없이 내 친구 C가 입주 전 P 3천에 팔았던 아파트는 2년 만에 1억 4천이 올라버렸다. 환장한다.

2. 대형일수록 방 개수가 많아야 한다
큰 평수를 선호하는 사람들 중엔 다둥이 가족이 많다. 자녀가 세명이 되면 방 네 개짜리 주택을 찾게 되어있다. 34평에서도 방 네 개짜리가 있으나, 방 크기가 작아서 조금 무리해서라도 큰 평형을 찾는다. 방 네 개로 구성된 대형 평수의 인기는 높다. 근래에 대형 분양이 없어서 희소성까지 생겼다. 입지 좋은 신규 대형이라면 비싸진다. 그리고 다둥이 가정이 아니라도 서재를 갖고 싶어 하는 사람과 넓은 집을 선호하는 사람들은 큰 평형을 찾는다. 내 친구 J는 아이가 하나뿐인데도 40평대에만 살고 있다. 30평대는 좁아서 들어가서 살수 없다고 한다. 원래 큰 평형에 살다 보면 적응되어서 작은 곳에 살 수가 없다. 지방이라서 가능하다. 지방은 싸니까.. 하나의 장점이 된다.

3. 지역의 부자들을 쫓아라
지역마다 부자들이 모여사는 지역과 주택이 있다. 쉽게 찾을 수 있다. 그 지역에서 가장 비싼 아파트가 있는 곳이다. 직업군을 보면 알 수 있다. 의사, 사업가, 대기업 직원 등 돈 좀 있다는 사람들이 모여있는 아파트가 있다. 돈은 많은데 그 지역에 살아야 하니 어쩔 수 없이(?) 제일 좋은 곳으로 모여든다. 지하 주차장을 가보면 알 수 있다. 벤츠와 BMW는 흔하고 벤틀리와 람보르기니까지 있다. 의외로 지방에 부자가 많다. 다들 땅부자들이다. 신도시 개발하고 교통이 개선되면서 보상받은 분들이 상당히 많다. 그들은 돈이 많고 지역에 살아야 하니 제일 좋은 곳으로 모여든다. 그러니 부동산 사무실에는 대형 평수를 들어가려고 이름을 적어놓고 대기하고 있는 곳도 있다. 그런 아파트는 호가가 시세가 되고, 거래가 될 때마다 최고 시세를 경신하게 되어있다. 나 홀로 상승한다.

4. 수요층이 어떤 사람들인지 봐야 한다
부동산에서는 입지가 우선이다. 교통이 편리한 역세권이면 좋고, 일자리가 근처에 있으면 좋다. 그러나 지방은 역세권이 없으니 버스정류장이나 도로가 발달된 지역이 좋다. 상권이 가깝고 자연환경까지 좋으면 금상첨화다. 학교와 학원가도 가까이 있어야 한다. 그러나 모든 것을 만족하는 지역의 상품을 찾기란 어렵다. 강남은 여러모로 완벽하다는 것을 인정한다. 그러니 비싸다. 좀 더 깊게 살펴보면 각 지역별 수요층이 다름을 알 수 있다. 일자리가 가깝고 상권이 가까운 곳을 선호하는 사람들은 젊은 층이다. 학교와 학원을 선호하는 분들은 학부형이다.

모든 것이 갖춰진 곳이면 좋겠으나 그런 곳은 비싸다. 그러니 한두 개 빠져도 꼭 필요한 것만 있어도 된다. 대중교통을 이용하는 사람들 대부분은 직장인이다. 출퇴근을 한다. 그러나 미래는 조금 다를 것이라 생각한다. 자택근무가 늘고, 디지털 노마드. 출근하지 않는 사람들이 늘고 있다. 공식처럼 외우고 있는 역세권 소형이 무조건 정답은 아니다. 각 지역에 사는 사람들을 보면서 그 사람들이 필요로 하는 상품을 찾아내고 투자해야 성공할 수 있다. 지역마다 대형 vs 소형, 오피 vs 아파트 수요가 다르다. 특히나 지방은 재건축, 재개발 사업성이 나오지 않아서 안되는 경우도 매우 많을 것이다.

5. 인구를 보자
미래에 인구 소멸되는 도시의 대부분은 지방이다. 인구 유입이 되지 않고 출생률도 증가하지 않는다. 지역경기를 떠받치던 제조업 기반 산업도 하강 국면이다. 사람이 줄어들고 돈이 흐르지 않는데 집값이 올라가기 힘든 구조다. 그러니 지방 부동산 투자는 신중해야 한다. 상가 임대도 마찬가지다. 수익률 5%는 해외 주식투자로 배당만 받아도 가능한 금액이다. 웬만해서는 재개발, 재건축이 될 수 없는 구조다. 사업성이 나오지 않는다. 그래도 나처럼 지방에 살아야 하는 사람들도 있으니 꼭 사야 한다면 "지역을 대표하는 입지에 신축"이 정답이다. 평균연령이 젊어야 한다. 지역의 평균연령이 올라가더라도 젊은 사람들이 모이는 곳은 따로 있기 마련이다.

6. 동네 선택을 잘하자
기왕이면 신도시가 좋다. 많은 시청은 신도시로 이동을 했고 그 지역이 좋은 지역이다. 지역 내 평균연령이 낮은 동네가 앞으로도 개발되는 동네다. 인구가 줄어들고 집이 필요한 인구수는 줄어간다. 다행히 1,2인 가구수는 늘고 있다. 무조건 깨끗한 동네만이 살아남는다. 특히나 지방은 중심부로 신도시로 깨끗한 곳으로 가야한다. 그런 동네정도가 되어야 가격방어가 되고 상승도 바라볼 수 있다. 그리고 지방에서는 가급적 재개발, 재건축 기대하지 말자. 서울도 잘 안되는데 지방은 택도 없는 곳이 매우 많다. 사업성이 나오지 않는데 할 턱이 있을까? 입장 바꿔놓고 생각해보자. 내가 건설사라면, 대기업이라면 인구가 줄고 있는 지방에 건설할까? 지방에 기업이 투자를 늘릴것으로 생각하는가? 앞으로 10년 뒤 경제활동 인구가 줄어들고 신생아 출산 20만명은 정해진 미래다. 현재에서 더 좋아지기 어렵다. 인정할 것은 인정하고 예측하고 대비해야한다.

7. 브랜드를 보자
아파트 세대수와 브랜드를 보면 그 입지의 힘을 알 수 있다. 상위 10권 이내의 아파트가 있는 동네가 좋은 지역이다. 보통 상승장 끝자락에 지주택이 난립한다. 그때마다 꼭 나타나는 브랜드 몇개가 있다. 그런 브랜드가 분양을 한다고 하면 꼭지고 하락의 시작임을 알아야 한다. 제발 모델하우스의 사탕 발림 소리에 속지 말자. 지방은 브랜드가 몇개 없으니 고르기 더 편하다. 그리고 내가 거주하고자 하는 아파트 년식이 25년이 되기전에 파는 것이 좋겠다. 상품 자체의 가치가 없고 미래엔 0이 될것이기 때문이다.

책과 강의에서 듣고 배우는 것보다 직접 부딪히며 경험하는 공부가 진짜다.

최근에 책을 읽으며 더 느껴진다. 그래도 마지막으로 지방 부동산 투자에 대해서 방법을 묻는다면 나의 대답은 "깨끗한 동네의 똘똘한 신축" 빼고는 장기적으로 어려워 보인다는 것이다.

지방 부동산 투자는 너무 어렵다. 인구가 계속해서 몰리고, 특히 젊고 똑똑한 사람들이 몰리는 도시(서울)가 정답이라는 생각이 든다. 향후 10년, 20년 뒤에 지금 짓고 있는 신도시들은 어떻게 될까? 1기 신도시에 35년차가 되는 아파트들은 과연 재건축이나 증축 리모델링에 성공할까? 비어질까? 2기 신도시에도 사람이 가득찰까? 그렇다면 근처 원도심은 어떻게 될까?
인구와 경제측면에서 보자면 부정적인 생각이 더 많은게 사실이다.