토지 투자자가 알아야 할 '분묘기지권 투자'

분묘기지권이란 묘지를 세운 토지가 본인 소유가 아닐 경우 그 자리를 묫자리로 허용해주는 권리입니다.

 

■ 분묘기지권의 성립요건

① 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우

② 토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유함으로써 시효로 인하여 취득한 경우

③ 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 

분묘기지권은 관습법상으로 인정됩니다.  지상권과 같은 물권으로 보시면 됩니다.
분묘기지권이 인정되면 타인의 분묘를 함부로 옮길 수는 없습니다. 그러나 장사등에관한법률 시행일(2001.1.13) 이후부터는 시효취득(20년 동안 평온 공연하게 점유하면 재산을 취득하게 되는 민법상의 제도)으로 인한 분묘기지권은 인정되지 않습니다. 토지 소유자의 승낙 없이 그 토지에 분묘를 설치한 경우 관할 시장 등의 허가를 받아 분묘를 개장할 수 있습니다.

이때 개장하려면 미리 3개월 이상의 기간을 정해 그 뜻을 해당 분묘의 설치자 또는 연고자에게 알려야 합니다. 다만 분묘 연고자를 알 수 없는 경우에는 그 뜻을 공고해야 합니다. 공고는 중앙일간신문을 포함한 둘 이상의 일간신문에 하는데, 공고 내용에 들어갈 사항은 분묘의 위치 및 장소, 개장사유, 개장 후 안치장소 및 기간, 공설묘지 또는 사설묘지설치자의 성명, 주소 및 연락 방법, 그밖에 개장에 필요한 사항의 내용을 적습니다. 공고는 2회 이상 하되, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 1개월이 지난 다음에 해야 합니다.
공고기간 종료 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없는 경우에는 화장한 후에 유골을 일정 기간 봉안 처리해야 하는데, 이 사실을 관할 시장 등에게 신고해야 합니다.

● 분묘에 대한 지료를 지급해야 하는 경우
자기 소유의 토지에 분묘가 있다가 이 토지를 제3자에게 처분하면서 분묘기지권을 확보한 경우에는 지료를 지급해야 합니다. 경매의 경우도 마찬가지입니다. 이때 판결에 따라 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해졌음에도 불구하고 판결 확정 전후에 걸쳐 2년분 이상의 지료가 연체된 경우 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
분묘에 대한 지료를 지급하지 않아도 되는 경우 시효취득에 의해 분묘기지권이 성립하는 경우에는 지료를 지급할 필요가 없다고 판시하고 있습니다.

간혹 임야에 위치한 분묘 중에는 낙찰받으면 횡재했다고까지 할 만한 경우가 있습니다. 「장사법」에 의하면 분묘로 인정받기 위해서는 반드시 그 안에 시신이 존재해야 하는데, 임야나 전·답·과수원 안에 있는 묘 중에는 가묘인 경우가 종종 있기 때문입니다. 아직어르신이 돌아가시기 전이지만 묘 자리가 좋은 곳을 놓치기 싫어 미리 터를 잡아놓은 것입니다.
흔히 말하는 객사한 사람의 묘도 마찬가지입니다. 외지에서 사망한 사람의 시신을 찾지못하면 유품만 가지고 분묘를 조성하기도 하는데, 뱃사람들이 많은 해안가에는 이러한 분묘가 종종 있습니다. 이 경우에도 분묘기지권이 인정되지 않아 철거를 요구할 수 있습니다.

분묘기지권은 소송으로 가더라도 대부분 조정으로 정리됩니다. 묘주 입장에서도 어차피 이장해야 한다면 최종판결까지 가는 것보다 적당한 가격에 협의하는 것이 편합니다.
최근에는 분묘기지권에 대한 지료, 봉제사에 직접적으로 소요되는 제한적 면적 등을 제시하는 판례가 많이 나오고 있습니다. 이러한 판례를 활용하면 굳이 소송까지 가지 않더라도 협상을 통해 좋은 결과를 만들 수 있습니다. 특히 분묘기지권이 성립하더라도 지료를받을 수 있다는 점, 지료를 제대로 내지 않으면 분묘를 철거할 수 있다는 점을 적극 활용하
면 좋습니다.

 

다른 사람의 땅에 묘를 쓰고 20년간 아무 문제 없이 유지할 때 인정해주는 ‘분묘기지권’이 합헌이라는 헌법재판소의 결정도 나왔으니 참고하세요.

http://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/968990.html

남의 땅에 20년 이상 묫자리 유지하면 인정 ‘분묘기지권’ 합헌