서평) 반지하에서 반포아파트 입성하기

제목이 꽤 자극적인 부동산 투자 서적입니다.

저자는 부동산학 교수님 출신으로, 현재도 금융연수원과 다양한 곳에서 자문 및 상담위원으로 활동하시는 분입니다. 방송에서도 많이 출연하셨다고 소개되어있는데 제가 TV 방송을 잘 보지 않아서 저는 처음 알게 된 저자분입니다. 저자는 신혼시절 반지하에서 시작하셨지만 꾸준한 관심과 투자로 반포 최고가 아파트 중 하나인 아크로리버파크에 거주하고 있다고 합니다. 저에게 도움된 내용 위주로 정리해보겠습니다.

 

- 똘똘한 집 한채 선호 가능성 증가
9.21공급대책에서 수도권 주택 30만 호 공급과 신혼희망타운 10만 호 분양을 발표하였으나 업무시설과 도시기반 시설이 집중되어있는 강남 지역과 접근성이 뛰어난 곳에 주택 공급이 여전히 부족해 보인다. 물량 위주의 공급보다는 실수요자들이 원하는 곳에 공급이 원활하게 되어야 집값이 안정될 수 있다. 이번 공급대책으로 일시적으로 안정될 수 있으나 중장기적으로는 2% 부족해 보인다. 똘똘한 집 한 채에 대한 수요가 꾸준해지면 규제받는 지역의 가격 상승도 예상된다.

- 저자는 입주를 1년 남겨둔 2015년 높은 프리미엄이 붙어 있는 아크로리버파크 34평형을 계약했다. 높은 청약 경쟁률에서 당첨된 사람은 운이 좋은 사람이고 떨어진 나는 운이 없는 사람이다. 운이 없는 사람은 계속 청약해도 당첨되기 어렵다. 나는 운이 없으면 운값을 주고 운을 사면 된다고 생각한다.

- 군중히스테리 현상과 부동산
현대사회에는 계급이 없다. 중세시대에는 성안, 밖을 구분해 성안에 거주하는 사람과 아닌 사람을 차별했고, 조선시대에도 양반과 양반이 아닌 사람을 구분했다. 현재는 민주사회이자 평등사회다. 그러나 현대사회에도 계급이 있다고들 얘기한다. 군중히스테리 현상은 특정집단에 들어가고자 하는 심리상태를 말한다. 특정집단에 들어가야 위안을 받고 성공했다고 느끼는 심리상태다. 사람들은 개인적으로 존재하기보다는 특정한 대학, 특정한 회사, 동호회에 들어가려고 한다. 부동산시장에서도 특정한 지역 선호도가 높게 형성되면서 특정 아파트 단지, 특정 브랜드를 매수해 그들 속에 속하려고 한다.

- 내 집을 마련하기 위해 가져야 할 3가지 자세
① 부동산에 관심을 가지자
② 구체적인 목표를 세우자
③ 이사의 불편함을 감수하고 월세로 살자

 

- 좋은 아파트를 고르는 3가지 선택 기준
미래가치가 있으면 전세를 안고 미리 투자하자.
① 소형 아파트에 관심을 가져라
소형에 역세권이며 학군이 좋은 지역은 전세가가 떨어질 확률이 거의 없다. 역세권과 맹모삼천지교를 꼭 생각하고 부동산을 선택해야 한다.
② 엄마의 마음으로 교육열이 높은 단지를 찾아라
학군이 좋은 지역은 한번 거주하면 떠나지 않고 계속 거주하는 성향이 강하다.
③ 조망권이 중요하다
좋은 아파트를 선택하려면 환금성과 수익성을 고려해 꾸준한 수요 발생과 교육 환경을 고려하라

- 다른 직업군의 부동산 투자 성향
전문직은 집단화하려는 경향이 강하게 나타난다.  의사는 치밀해서 미래를 철저히 대비하는 경향이 있고 개업하는 경우 오랜 기간 같은 장소에서 운영하므로 상가에 대한 관심이 높고 노후의 임대수익에 관심을 가지는 경향이 있다. 신문사 기자들은 직업 특성상 부정이나 비리를 캐내는 성향이 있어 부동산 투자에도 적극적이지 못하고 부정적으로 보는 경향이 강하다. 연예인, 스포츠 스타 등 전문 직종은 함께 어울려 지내는 경향이 있어 빌라 단지나 주상복합아파트를 선호한다.

사업가 집단은 가장 적극적이고 감각적으로 투자하는 경향이 강하다. 공무원은 크게 관심이 많은 형과 무관심한 형으로 나뉜다. 일반 공무원은 지역 개발이나 변화에 대해 일반인보다 앞서 알 수 있기에 빠른 투자를 할 수 있다. 반면 명예를 중시하는 군인과 경찰은 재테크에 무관심한 유형이 많고, 근무시간이 불규칙하고 근무지 이동이 잦아서 부인이 부동산 재테크를 전담하는 경우가 많다. 교육계는 정년이 보장되어 있고 정년 이후에 연금이 나와 노후생활에 부담이 비교적 적으므로 부동산 투자에 소극적인 경향을 보이는 대신 교육이 관심이 높아 학군 지역을 선호한다. 금융권도 예상외로 부정적인 시각을 가진 사람이 많고, 일반 회사원은 가장 보편적인 투자 패턴을 보인다.

결론 :  다 합니다.

 

- 양극화를 경험한 1993년 투자
저자는 1993년 연남동 연립주택을 매도하고, 홍은동 아파트와 목동 5단지를 매입하려고 고민을 한 적이 있다. 그 당시 홍은동 아파트는 1억 1천만 원이었고 목동은 1억 3천만 원 전후였다. 두 아파트 모두 전세를 안고 매입한다면 초기 투자금은 큰 차이가 없었다. 부동산 투자는 현재 시점도 중요하지만 미래가치를 보고 해야 한다. 2018년 현재 홍은동은 3억 전후이고, 목동 5단지는 11억 전후다. 같은 규모의 가격이 7억 원까지 가격차이를 보이는 초초 양극화 현상이 진행되고 있다.

순간의 선택이 7억을 좌우한다

 

- 양극화 현상에 따른 투자 선택 기준
부동산시장의 양극화 현상은 지역환경, 교육환경, 교통환경, 자연환경, 편의시설, 입주연도, 단지 세대수, 건설사 브랜드, 지역 경제와 지역 인구 증감에 따라 오르는 지역과 오르지 않는 지역으로 나뉘면서 그 격차가 더욱 벌어질 것이다. 결국 랜드마크의 '똘똘한 한 채'가 정답이다.

- 부동산 실전 투자를 위한 임장활동기
각 지역의 장점과 약점을 파악하고 단지별 특징을 확인하자.
'내곡 지구, 노원구 상계동, 청량리, 과천, 대치동, 동판교'

주요 지역별 아파트 입지 평가

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저자는 전업투자자 분들처럼 수십채의 주택을 투자하신 게 아니며 신혼 때부터 실거주를 고려한 소형주택으로 시작하여 똘똘한 주택을 보유하게 된 분입니다. 책을 읽으니 부럽습니다.

과연 나도 가능할까라는 생각이 듭니다. 서울에 살지 않아서 실거주, 일명 몸빵도 할 수 없는 상황에서는 어떤 방법이 있을까요? 대기업 간부도 실수령액이 1억이 안되는데 30억 넘는 아파트를 어떻게 매수하지요? 대출규제가 심하고 매매/전세 갭도 차이가 많이 벌어졌습니다. 평생 어려울 수 있겠다는 생각도 듭니다. 책에 소개된 저자의 투자사례들이 현시점에서 평범한 직장인이 할 수 있는 방법은 아닙니다.

그러나 생각해보면 저에게도 경쟁력이 있습니다.
아직 "나이"가 젊습니다.^^ 미래 5년, 10년, 20년 후의 일은 모르는 것이니까요. 퀀텀 점프는 못하더라도 단계를 밟아가는 스텝 점프는 가능합니다. 작은 것부터 하나씩 시작해야겠지요. 다시금 기회가 왔을 때 잡기 위해서라도 관심과 공부의 끈을 놓지 않겠습니다. 그래야 되겠죠?

솔직히 말하자면 책을 읽으면서 중간에 덮으려는 생각도 있었습니다. 1장의 저자의 부동산 투자 이력은 크게 감흥이 없었고 '나에게 맞지 않다'라는 생각이 많았습니다. 2장의 투자 핵심 노하우도 그렇게 새로운 내용은 아니었습니다. 사람에 따라 다를 테지만, 저의 경우 부동산 투자책만 수십 권을 읽어봤고 실전 투자 경험도 있기에 그렇게 느낄 수도 있겠습니다.(사람에 따라 다릅니다. 신혼부부들에게는 도움되는 내용이 많습니다)

그러나 책의 마지막에 있는 "임장활동기 입지 분석"란이 무척 좋았습니다. 서울, 수도권 인기지역 여섯 곳의 아파트를 지도로 차근히 설명하습니다. 각 지역별 대장과 시세 흐름, 장단점과 미래 개발계획까지 설명된 내용은 이 책의 하이라이트라고 생각됩니다. 앞서 가졌던 저의 불만(?)이 한순간 없어지게 되는군요. 이건 정말 엄지 척!

한편으론 아쉽습니다.
이렇게 설명된 책이 진작에 나왔어야 했는데 말이죠. 해당 지역에 거주하지 않는 저 같은 사람들에게 지역별 입지분석은 쉬운 일이 아닙니다. 어쩔 수 없이 책을 보고 지도를 보며 불안한 투자를 할 수밖에 없었는데, 만약 3년 전 이 책을 읽었더라면 큰 도움이 되었을 것입니다. 그때는 서울 부동산 시장이 상승기가 아니어서 그랬나요? 이렇게 설명된 책이 없었습니다. 아쉬운 부분이지만 그래도 다음에 다가올 기회를 생각하면 지금이라도 알아서 다행이란 생각이 듭니다. 책을 보며 시세조회를 병행해서 알아보니 이미 날아간 지역의 상품들이라... 쩝..

역시 나쁜 책은 없습니다.
책에서 단 하나라도 배울 게 있다면 저에겐 좋은 책입니다.