서평) 부의 나침반_솔직한 부동산 투자 이야기

"부의 나침반"

오아시스 카페를 운영 중인 나눔부자님이 단독 출간한 첫 번째 책입니다. '4년 만에 100억 자산가'라는 부제목은 조금 부담스럽기도 합니다. 아마도 출판사에서 정하셨겠지요?^^

 

- 인디언 기우제를 멀리하라
사람들은 부동산 투자를 참 무서워한다. 좀 더 직설적으로 말하면 부동산 투자를 믿지 못한다. 많은 사람들이 아파트 가격이 곧 내릴 것이라는 주장을 한다. 그들이 맹신하는 아파트 가격 하락의 근거는 결국 언론을 매개체로 하는 부동산 하락론자들에게서 찾을 수 있다. 부동산 하락론자들의 주장으로 인해 손해를 보는 것은 역설적이게도 이들이 주로 자신의 이론의 설파하는 서민들이다.

내 집 마련이 절실한 서민들은 높은 문턱의 아파트값에 지레 겁을 먹고 자의 반, 타의 반으로 부동산 하락론자들의 주장에 동조해왔다. 가격이 곧 내린다는 주장은 지금도 1년 전에도 과거 10년 전에도 같았다. 하지만 결과는 지난 30년 동안 우리나라 전체 부동산 시장은 상승했다는 것이다.

- 정부와 지자체가 제작 발행하는 부동산 설명서의 이름은 '국토개발계획과 도시기본계획'이다. 국토개발계획은 토지, 물 등 천연자원의 개발, 보전, 이용에 관한 계획으로 도시와 농촌의 공간 배치 및 조성에 관한 계획, 산업입지 및 산업 기반시설의 배치 및 조성에 관한 계획 등에 관한 내용을 포함한다. 우리나라 토지에 대한 전체적인 개발계획이 총망라되어있는 만큼 대략적인 흐름은 파악해두는 게 좋다. 특히 토지에 대한 계획은 변동 가능성이 낮기 때문에 투자의 좋은 기준이 된다.

SOC 사업 역시 결국 부동산 개발과 맥이 닿아있다. 해당 시설이 들어서게 되면 인구 유입이 늘어나는 것은 물론, 지역 전체에서 부동산 개발이 이어질 확률이 높다. 인천공항과 송도, 영종도의 관계를 생각하면 이해가 빠를 것이다. 국토개발계획에는 SOC 사업에 대한 향후 진행 계획이 자세히 나타나 있기 때문에 해당 내용을 꼼꼼히 살펴본 후 투자에 들어가면 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

- 지역별 부동산 시장의 흐름
과거에는 우리나라 경제의 중심이라 불리는 강남이 부동산 시장을 좌우했다. 강남이 활황이면 다른 지역 역시 긍정적인 영향을 받고, 그 반대면 악영향을 받는 식이었다. 아파트로 시야를 좁혀도 마찬가지다. 강남 아파트 가격이 오르면 서울의 다른 지역과 수도권으로 퍼지는 흐름을 보였던 것이다. 하지만 최근에는 이러한 흐름이 조금 바뀐 모양새다.

규모별 아파트 시장의 흐름은 어떨까?
이 역시 최근 과거와는 다른 흐름을 보이고 있다. 사람들은 누구나 다 넓은 집에서 살고 싶어 한다. 과거 단칸방에서 5-6명의 가족이 한데 모여 자던 풍경은 말 그대로 과거의 이야기일 뿐이다. 요즘 아이들은 초등학교에 들어가기 시작하면서 혼자 방을 쓰길 원하고, 어른들도 서재와 드레스룸 같은 자신만의 공간을 마련하고자 노력한다.

- 필자의 생각
최근까지 이어진 신축 대형 아파트 부족 현상을 근거로 봤을 때 앞으로 등장할 서울과 수도권의 대형 새 아파트가 부동산 시장을 이끌 가능성이 높다고 판단한다. 똘똘한 한 채, 이왕이면 서울과 수도권의 대형 새 아파트에 주목하길 바란다. ○○, □□광역시가 상승장에 올라탈 것으로 예상한다.

- 재개발 투자야말로 타이밍 싸움이다
필자가 추천하는 선점 시기는 감정 평가가 난 후다. 감정평가액에 실망한 소유자가 내놓은 이른바 '실망 매물'을 매입하거나, 감정 평가가 나기 전에 빌라를 선매입 하는 것도 좋은 방법이다. 빌라를 추천하는 이유는 주택에 비해 시세가 낮고, 거래 사례 비교법으로 감정 평가가 나 주택보다 감정 가격이 높게 나오기 때문이다. '안정성에 기초한 최적의 재개발, 재건축 투자 타이밍은 관리처분 인가 후다"

- 서울이 아닌 다른 지역에도 눈을 돌려라
각자의 선택에 달린 문제이기는 하지만, 로또 확률의 물건에 수억 원을 묶어두는 것은 투자자로서 그리 현명한 선택이 아니라고 생각한다. 실제로 나는 경쟁이 심하고 자금이 많이 들어가는 서울의 재개발, 재건축에는 잘 투자하지 않는다. 저자가 주목하고 있는 재개발, 재건축 투자처는 바로 인천, 부천, 수원 등 서울과 인접한 도시다. 서울에 비해 주목이 덜한 까닭에 프리미엄이 낮게 형성되어 있어 초기 투자 장벽이 낮은 장점이 있다. 해당 지역에 실제 투자한 사례는 아래와 같다.

- 부동산 투자는 매도가 이루어졌을 때 완성된다.
재개발 재건축 투자 역시 마찬가지다. 그렇다면 재개발 재건축 물건의 매도 타이밍은 언제가 좋을까?

- 수익형 부동산의 허와 실
원룸 건물을 공급하는 원룸업자는 매도에 앞서 중개소와의 담합을 통해 물건에 거품을 만들어놓는 사전 작업을 하는 곳도 있다. 시세보다 높은 200~300만원의 중개수수료를 준 후 중개인은 해당 수수료 중 일부를 떼어 내 세입자에게 제공한다. 매월 10만원씩 세입자에게 지원을 해줌으로서 계약서를 높게 작성한다. 몇백 또는 몇천만원의 투자로 수억원에 달하는 건물가치 상승을 이끌어낼 수 있기 때문이다. 잘못된 공생관계에 의한 피해는 퇴직 후 평생 모은 자금으로 원룸 투자에 나선 선량한 일반인들에게 돌아간다.(제 지인도 당하셨다는..)

오피스텔 투자는 리스크가 그리 많지는 않지만 큰 수익을 내기도 어려운 구조다. 필자의 경험상 오피스텔보다는 소형 아파트의 투자가치가 훨씬 높다. 수익 확정형 레지던스호텔 투자와 지역주택조합 투자도 반드시 피해야 될 분야다.

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책의 초반부는 부동산 투자를 반드시 해야 되는 이유에 대한 내용이 많습니다. 일부 내용은 공감이 되었으나 워낙 강력하게(?) 주장을 하셔서 왠지 투자에 친숙하지 않는 분들이 보시기에는 거부감이 들 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 반대의 의견에 서있는 전문가분들도 계시니 다양한 이야기를 들어보시고 주관적인 입장에서 스스로 판단하시는 게 좋겠습니다. 그래도 팩트는 지난 30년 다 오른 것이니까요.

'나눔부자의 오답노트'에서는 그동안 실패했었던 사례들도 소개되었으며, 현재 투자한 지역과 상품에 대한 소개도 있었습니다. 솔직하신 점을 높게 평가합니다.^^

실패사례

 

수익형 부동산 투자에 대한 솔직한 부분을 적어 주신 점도 무척 좋았습니다. 실제로 제 주변에서도 이런 피해를 입으신 분들이 상당히 많습니다. 정말 조심해야 될점이 많습니다. 부동산 공부는 공격(투자)뿐 아니라 수비(실수 방지)도 필요합니다.

또한 책에서는 현재도 가치에 비해 가격이 낮다고 판단되는 지역을 몇 군데 거론하셨으나 제가 언급하기는 그렇고 직접 보고 판단하시면 좋겠습니다. 저 개인적으로는 저자만의 인사이트를 얻을 수 있었던 투자 타이밍에 대한 부분이 좋았습니다.

그리고, 이 글을 나눔부자님께서 보실지 모르겠으나 아래에 오타가 있으니 수정하시면 좋겠습니다.^^

대전의 크로바겠죠? P179

제 블로그 소개도..

'루'가 누구인지 몰랐는데 '시'가 빠지었어요.

책에는 부동산 투자의 필요성에 대한 설명이 많으니 생각의 변화를 만들고 싶으신 분이나, 다양한 부동산 기본 지식을 얻고 싶어 하는 분들에게 도움 되는 책입니다. 저는 복습도 되었고 도움되는 인사이트도 있었습니다. 타인의 부동산 투자 경험을 알고 싶으신 분께도 추천합니다. 다만 큰틀에서는 부동산 투자서적의 공통점이 많으며 실전 투자사례와 실패사례, 향후 유망지역을 선정하신 게 차이점이라고 하겠습니다.

증정 받아 읽었으나 솔직히 적었습니다.