서평) 쉐어하우스로 제2의 월급 받는 사람들

부동산 임대소득을 얻기 위한 하나의 방법은 "쉐어하우스"입니다.
근래 새롭게 시작하시는 분들도 많으신데요, 돈 없는(?) 평범한 직장인도 할 수 있다는 쉐어하우스 투자 사업에 대한 책입니다. 주요 내용 소개해드립니다.

 

1. 쉐어하우스를 선택하는 까닭
저자가 쉐어하우스의 매력에 빠지게 된 큰 이유는 수요자(입주자)와 공급자(운영자) 모두 만족하는 사업이라는 것이다. 운영자는 한 명이 아닌 여러 명의 입주자들에게 받는 서비스 사용료를 통해 더 많은 수익을 창출할 수 있다. 입주자들은 합리적인 가격으로 기존의 임대보다 더 나은 주거 서비스를 누릴 수 있다. 입주자를 대상으로 인터뷰해보면 쉐어하우스에 계속 살고 싶다는 사람이 과반수 이상이다. 가성비가 좋고, 짧은 계약기간과 1인 가구의 확대, 새로운 가치 제공, 공유경제의 확산 등의 장점이 있다.

2. 쉐어하우스와 에어비앤비의 차이점
에어비앤비의 경우 기존 숙박업이나 호텔 업종들의 반발과 정부의 정책 및 법규 등의 문제로 운영자들이 많은 어려움을 겪고 있다. 까다로운 법규로 인해 법을 위반하여 운영하다 발각되어 벌금까지 부과 받는 사례도 있고, 위법에 대한 부담과 숙박객들과의 갈등으로 쉐어하우스로 전환하는 분들도 많다. 쉐어하우스는 회사에 다니면서도 1-2개 정도는 충분히 운영할 수 있는 사업이다.

장단점 비교

3. 국내 쉐어하우스 시장 규모
2016년 인구주택 총 조사 결과, 우리나라 전체 가구 수는 1983만 가구이며, 이중 1인 가구는 540만 가구로 전체의 약 27%를 차지한다. 쉐어하우스의 주요 입주 고객이라 할 수 있는 청년층의 1인 가구는 186만 가구로 전체의 9.5%를 차지한다. 청년층의 1인 가구 중 월세 가구 숫자는 약 100만 명으로 추산되며 이렇게 조사된 숫자가 잠재적으로 입주할 수 있는 전체 시장의 모수이다. 한 달 월세 40만원으로 계산 시 쉐어하우스 임대 사업의 규모는 연간 4.8조원으로 추정할 수 있다.

청년 1인 가구 전체의 시장규모라고 생각하면 된다. 향후 성장 가능성을 예측해보면 현재 운영 중인 월세 시장규모는 약 240억 규모이니 아직 쉐어하우스의 시장 점유율은 0.5%밖에 되지 않음을 알 수 있다. 이렇듯 쉐어하우스는 시장 초기 단계이며 생각보다 작은 시장이다. 원룸이나 오피스텔을 셰어하우스와 비교한다면 개인에 따라 호불호가 갈릴 것이나, 고시원보다는 쉐어하우스가 훨씬 나은 주거 서비스임을 인정하지 않는 사람은 드물 것이다. 향후 고시원 정도의 규모로만 커진다 가정해도 앞으로 24배가 성장할 수 있는 시장이다.

4. 쉐어하우스의 사업모델은 무엇인가?
기존의 부동산 임대 사업은 공간을 한 명의 사용자에게 제공하고 그 공간 사용에 대한 대가를 받는 단순한 구조였다. 쉐어하우스는 공간뿐 아니라 주거 서비스도 같이 공급한다. 그래서 저자는 매달 나오는 수익은 임대수익이라기보다 '서비스 사용료'라고 생각한다. 중요한 것은 사용자가 한 명이 아닌 어려 명이라는 점이다. 또 일반적인 부동산은 동일한 입지에 동일한 시설 및 규모라면 임대료 차이가 없으나, 쉐어하우스는 운영자가 어떻게 하느냐에 따라 제공하는 서비스 양과 질이 달라지고 그에 따른 사용료의 차이도 날수 있다. 운영자 개개인의 능력에 따라 더 높은 가치를 형성할 수 있다.

5. 집 없이도 부동산 임대 사업이 가능하다?
내 집을 가지고 있지 않은 사람도 사업이 가능하다. 단순한 공간 외에 주거 서비스를 제공하는 사업이고, 사용자가 한 명이 아닌 여러 명이기 때문이다. 쉐어하우스는 '전대차'라는 제도를 활용하여 합법적으로 사업을 할 수 있다. 쉽게 말해 집을 빌려서 다시 최종 사용자에게 집을 빌려주는 것을 말한다. 실제 시중에 공급되는 대부분의 쉐어하우스들이 전대차를 통해 운영되고 있다. 만약 집을 가지고 있는 분이라면 직접 쉐어하우스를 운영함으로써 기존 임대료보다 훨씬 높은 수익을 얻을 수 있다.

전대차 계약

6. 입주하는 사람들은 어떤 사람들인가?
단순히 공간을 빌려주는 개념이 아니라 주거 서비스 제공이 주축이 되는 사업이므로 서비스 수요자에 대한 이해가 반드시 필요하다. 그래야 적절한 사업 계획을 세우고 입주자를 모집하고 마케팅할 수 있다. 주 고객은 20대에서 30대 중반 정도까지가 65% 이상을 차지하고, 성별은 여성이 67% 정도이다. 지역별 사이트에 접속하는 분포도를 살펴보면 서울이 가장 많고, 그다음이 부산, 인천, 대구 순이다.

대도시가 유리합니다

7. 최소 투자금과 수익률?
전대차의 경우 집주인 입장에서도 보증금을 낮춰주는 데 한계가 있기 때문에 현실적으로 보면 서울의 경우 준비해야 할 최소 보증금은 2~3천만 원이며, 지방은 1~2천만 원 정도가 필요하다.(괜찮은 곳은 더 필요하겠지요?) 여기에 기본적인 설비 등을 준비하면 지방은 최소 1500만 원, 서울은 2500만 원 정도는 투자 예산으로 잡아야 한다. 수익률은 지역이나 위치 등에 따라 상당히 큰 차이가 있으나 일반적으로 매입할 경우 5~10%, 전대차로 운영할 경우 10~20%의 수익률이 나오는 경우가 많다.

투지비용

8. 실전 쉐어하우스 성공기
지방 대학가 인근 대형 아파트로 쉐어하우스로 성공한 사례는 VJ특공대에도 방송되었다. 현재 운영 중인 분들의 다양한 운영방식과 참고할 수 있는 사진들이 많아서 도움이 된다.

 

이런 팁이 좋군요.(화이트보드, 단톡방)

노후주택을 매입하여 신축이나 리모델링으로 개발하는 경우, 토지비가 가장 큰 투자비용을 차지하므로 좋은 토지를 찾는 것이 중요하다. 지하철역에서 멀지 않고, 주변 업무시설의 직장인 수요가 풍부한 곳 또한 대학교 근접으로 대학생 수요가 풍부하여 입주자들의 연령대인 2030과도 잘 맞는 지역으로 판단되는 곳의 다가구 주택을 매수해서 쉐어하우스를 설계한 분도 있다.

 

전 후 비교

제가 봐도 이건 정말 괜찮네요.

9. 상업용 공유 부동산
최근 국내에서도 곳곳에 공유 오피스가 문을 열고 있는데 서울에만 이미 14개, 12개 지점을 가지고 있는 기업도 있다. 공유 오피스의 성장에는 다양한 이유가 있겠지만 주된 요인으로는 저성장 시대와 공유 경제의 확산, 일하는 방식의 변화를 들 수 있다. 소비여력이 예전만 하지 못한 현재에는 경쟁력을 갖추지 못한 부동산은 매각은 커녕 임대도 잘 이루어지지 않는다.

도심에 많은 대형 오피스 빌딩이 신축되어 공실률도 상승하고, 경기 불황으로 기업의 대규모 채용이 줄어 대형 오피스에 대한 수요도 줄어들었다. 반면 1인 창업이나 소규모 사업체는 지속적으로 늘고 있으니, 이런 사회 경제적 여건에서 생겨난 것인 공유 오피스이다. 이외에도 파티룸, 회의실 등 공간을 대여하는 서비스도 지속적으로 늘고 있다.

 

파티룸 대여

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통계로 살펴본 쉐어하우스 잠재 고객 수는 무려 100만 명입니다.
현재 운영되는 쉐어하우스는 이중 0.5% 수준으로서 아직 성장성이 있는 사업모델로 생각됩니다. 결혼을 미루는 젊은 층과 1인 가구의 증가, 일자리를 찾아 대도시로 몰려드는 많은 청년들, 최근 급격하게 오른 서울의 집값을 감안할 때 젊은 세대의 쉐어하우스 선택도 점차 늘어날 것이라고 생각합니다.

책에서 소개된 쉐어하우스를 운영 중인 사람들의 성공사례들은 새롭게 시작하려는 사람들에게 도움이 되겠습니다. 집 내부와 구조를 볼 수 있는 컬러 사진과 지역별 참고 자료도 좋았습니다. 저도 쉐어하우스에 관심이 많아서 전작도 읽어보고 인터넷에서 관련 자료와 서울의 대형 오피스텔을 알아보기도 했었습니다. 거리의 제약으로 제 상황에서는 어렵더군요. 쉐어하우스는 운영자의 노력과 적은 투자금으로 안정적인 임대 서비스 수익을 얻을 수 있는 사업입니다. 이게 마음에 듭니다.

다만, 아직 시작 단계라 그렇겠으나 대부분의 쉐어하우스 운영자들은 1,2년 차임에도 적게는 2,3채에서  많게는 10채 이상을 단기간에 늘렸기에 리스크도 조금 있어 보였습니다. 미래에도 현재처럼 공실 없이 꾸준히 유지되려면 서비스도 관리가 되어야겠습니다. 운영상의 어려움과 문제해결사례, 리스크에 대한 내용이 적은 것은 조금 아쉬웠습니다.

개인에 따라 다르겠으나 임대수익이 아닌 시세차익형 투자를 하시는 분들에겐 수익금이 적다고 느낄 수 있겠으나 매달 고정적으로 들어오는 수입의 장점도 분명 있습니다. 또한 본인의 집에서 운영한다면 훗날 시세차익도 노려볼 수 있습니다.(대도시의 경우) 쉐어하우스는 적은 투자금으로 제2의 월급을 얻으려는 사람들과 외로움을 느끼는 1인 가구에게 대안이 될 것으로 생각됩니다. 쉐어하우스 운영을 고민 중인 분들에게 도움 되는 책입니다. 개인적으로는 같은 직장인임에도 뛰어난 인사이트와 홈페이지, 카페 등 시스템을 만들어나가는 모습은 참으로 대단해보입니다. 저도 좀 배워야하는데 말이죠.^^