첫째로 부동산은 실물입니다.
반면 주식은 증권이죠.
일종의 권리라서 원래는 종잇조각에 불과합니다. 그러나 집은 노후화되어도 그 존재는 남아 있습니다. 주식은 망하면 원래의 휴지로 돌아가지만 부동산은 가격이 폭락하는 일이 발생하기 어렵습니다.
여기서 주식과 부동산의 두 번째 차이점이 나옵니다.
바로 부동산에는 가격의 하방경직성이 있다는 것입니다. 집은 안 팔리면 계속 주인이 살면 됩니다. 그러나 주식은 안 팔리면 이론적으로 0원까지 떨어질 수 있습니다. 막강한 권력을 쥔 현 정부가 그렇게 집값을 잡으려고 해도 쉽게 잡히지 않는 이유는 부동산의 하방경직성 때문입니다.
세 번째 차이는 부동산 투자에는 레버리지 투자가 가능하다는 점입니다.
즉 자신의 돈을 일부만 투자하고 대출을 받아 집을 산 뒤 대출금은 전세금으로 갚는 식이죠. 우리나라에만 있는 전세제도 때문에 가능합니다. 현 정부가 집값을 잡기 위해 대출을 규제하고, 전세 제도를 월세로 바꾸려는 이유도 바로 이러한 '갭 투자'를 막기 위해서입니다. 주변에 부동산을 수십 채 보유해서 돈을 번 사람들은 그 수십 채를 살 정도로 현금이 많은 사람이 아니라 레버리지 투자가 가능했던 제도적 허점을 이용했던 겁니다.
네 번째 차이는 부동산은 주식보다 거래 비용이 많이 든다는 점입니다.
취득세에 양도소득세까지 많은 자금이 들어갑니다. 주식과 다른 점이죠. 주식은 20~30% 싼 가격에 사서 20~30% 비싼 가격에 언제든 팔아도 상관없습니다. 0.25%라는 낮은 거래세만 지불하면 됩니다. 그러나 부동산은 사고팔기가 어렵습니다. 신중에 신중을 기해야 합니다. 바로 거래 비용 때문입니다. 그러다 보니 부동산 가격은 주식처럼 수시로 가격이 변해서 시점에 따른 차익을 보기가 대단히 어렵습니다.
다섯 번째 차이는 부동산은 주식보다 반응이 느리다는 점입니다.
가격이 폭락하기도 어렵고 폭등하기도 어렵습니다. 정부가 강한 규제책을 만든다고 해서 바로 가격이 조정되지 않습니다. 앞의 특징들과 연관이 되어 있죠.
여섯 번째 가장 중요한 차이점입니다.
바로 부동산에는 기관투자자가 없다는 점이죠. 아이비리그, MBA 출신의 화려한 전문가들이 포진한 기관투자자들이 있는 한 주식 시장에서 개미는 돈을 벌기 어렵습니다. 2017년도에 조선일보가 조사한 결과에 따르면 지난 10년 동안 주식 시장의 수익을 비교한 결과 충격적인 데이터가 공개됐습니다.
외국인은 78% 수익, 기관투자자는 9%의 수익률을 올렸지만 개인 투자자인 개미는 마이너스 74%의 손해를 입었습니다. 외국인 투자자들 역시 외국의 전문가들입니다. 2020년 이전까지 주변에 부동산으로 돈을 번 사람들은 흔하게 발견해도 주식으로 돈을 번 사람들이 극히 적었던 이유는 주식 시장의 정보 비대칭 때문입니다.
반면 부동산 시장은 그보다 개인투자자가 접근하기에 훨씬 더 공평한 시장이라는 게 저자의 주장입니다.
일곱 번째와 여덟 번째는 부동산의 수요와 공급이 제한적이고 그에 따라 환금성에도 제한적이지만, 주식은 특별한 날(9.11 테러 다음 날처럼 모두가 팔려고 하는 날)이 아니면 언제든 현금처럼 바꿀 수 있는 환금성이 있습니다.
아홉 번째는 부동산은 주식보다 돈이 많이 필요하다는 것입니다.
그래서 20~30대 젊은 사람들은 부동산 투자에 한계를 느낍니다.
부동산 시장은 고스톱, 주식 시장은 포커'
주식 시장에서는 패가 안 좋으면 건너갈 수 있습니다. 즉 참여를 안 할 수도 있습니다. 참여를 안 하면 잃을 돈도 없습니다. 부동산은 무조건 참여해야 합니다. 참여하지 않으면 집 없는 세입자 처지가 되기 때문이죠.
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부동산과 주식 둘 다 투자하는 입장에서 공감합니다. 장, 단점이 있습니다.
하나씩 비교를 하면 부동산이 나아 보이는 것도 사실이나, 부동산에 있어서 특히나 아파트 투자는 그 한계가 있습니다. 20년 전으로 돌아가서 그때 한국 1등 주식을 사는 것과 가장 비싼 아파트를 사는 것! 현재의 차이는 어떻게 될까요? 주식은 수백 배도 가능합니다. 단 망하지 않는 종목, 꾸준히 성장하는 종목을 해야 되는 것이 중요하고, 그렇게 투자자 조던님의 주장처럼 1등 종목을 보유하다가 1등이 바뀔 때마다 갈아타는 방법도 효과적이라 생각됩니다.
□ 요약
1. 집은 노후화되어도 그 존재는 남는다
2. 부동산은 하방경직성이 있다
3. 레버리지 투자가 가능하다(대출과 전세제도)
4. 부동산은 거래비용이 많이 든다
5. 부동산은 주식보다 반응이 느리다
6. 부동산엔 기관투자자가 없다
7. 부동산은 수요와 공급이 제한적이다
8. 주식은 언제든지 사고팔 수 있는 환금성이 좋다
9. 부동산은 주식보다 돈이 더 필요하다
10. 부동산은 무조건 참여해야 한다
가장 Best는 주식과 부동산의 장점만을 합해서 투자하는 것입니다.
하방경직성이 있는 세계적인 주식을 매수하고, 부동산 반응이 느린 만큼 다음 타자를 찾아서 투자를 할 수도 있고, 부동산도 기관처럼 팀으로 움직이는 사람들도 있습니다. 공급이 부족한 지역의 부동산을 매수하고, 환금성이 우수한 부동산을 매수하고, 시간차 투자를 활용하면 부동산도 적은 돈으로도 시작할 수 있습니다.
위에 차이점 10가지를 읽어보니, 부동산과 주식의 단점들을 상쇄해 줄 수 있는 방법을 찾는다면 그것이 가장 멋진 투자가 되겠단 생각이 듭니다. 아이디어가 보입니다.
■ 결론 : 둘 다 하면 좋습니다.