25번째 부동산대책 요약입니다.
1. 2025년까지 서울에만 32만호 등 전국에 83만6천호의 주택 공급
2. 재개발과 재건축 등 정비사업에 공공기관이 직접 시행
3. 역세권과 준공업지역, 저층주거지 개발 사업도 공공주택특별법을 활용해 공공이 직접 사업
4. 역세권에선 700%, 준공업지역에선 500%까지 용적률 상향
5. 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률 보장
6. 주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업 추진 (기존은 4분의 3)
7. 공공 시행 재건축 사업에선 재건축초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무 미적용
8. 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급
9. 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급
10. 공공분양의 일반공급은 현재 전체 물량의 30%로 높이고 일반공급분에도 추첨제(30%)를 도입해 청약 기회를 확대
25번째 부동산 대책의 핵심은 공공주도 개발입니다.
공공이 진행하면 재개발 총회는 물론 관리처분 인가 등 복잡한 절차도 다 뛰어넘게 해주겠다는 마법을 말하고 있습니다.
정부의 강력한 의지표명은 확실히 보여주었는데, 사람들이 체감할 수 있는 확실한 공급은 보여주지 못했습니다. 핵심과제 중 하나인 고밀도 개발은 지주가 땅을 내놓아야 하는데 과연 얼마나 호응할지 의문입니다. 현재 부동산 가격의 핵심 원인은 임대차 3법에 의한 전세물량 급감으로 전세가 상승 -> 매매가 상승입니다. 앞으로 3년 공급물량이 부족한 지역도 상당히 많습니다. 당장 거주 가능한 주택이 부족한 상황입니다.
도심내 공공주택 30만호
투자수요가 위축되는 요소도 하나 있습니다.
4일 이후로 취득한 주택이 지역이 향후에 공공주택사업지로 지정되어도 입주권이 나오지 않습니다.
앞으로 지정될 것으로 예상되는 지역이라도 투자를 할수 없다는 말이 됩니다. 새로운 신규투자자들의 진입이 막혔습니다. 빌라투자에 나선분들은 대부분 실입주자가 아닌 투자자로 예상되는데, 한지역 하나의 입주권과 또한 이것을 매도하려해도 새롭게 받아줄 수요가 막혀버렸습니다. 더 비싼값에 사줄 매수자 숫자가 크게 줄었기 때문입니다.
정부의 부동산 대책이 갈수록 정교해지고 있습니다.
공공재개발 투자수요는 조금 줄어들겠으나, 눈에 보이는 공급은 없기에 당분간 집값 하락의 신호는 어렵지않나 생각됩니다.